Depois de meses de pressão e desconfiança no mercado, o fundo imobiliário XPML11 concretizou uma operação estratégica que muda completamente sua perspectiva para 2026. A alienação de participações em nove shoppings gerou R$ 1,65 bilhão em receita para o fundo, com impacto direto na redução do endividamento e na preservação da distribuição de dividendos aos cotistas.
Venda de ativos supera R$ 1,65 bilhão e fortalece caixa
Em fato relevante divulgado em 5 de dezembro, o XPML11 confirmou a conclusão da venda de participações em empreendimentos para um novo fundo da Riza Real Estate. Do montante negociado, R$ 1 bilhão foi recebido à vista, R$ 52 milhões serão pagos em janeiro de 2026 e os R$ 528 milhões restantes serão quitados ao longo de cinco anos.
Apesar de ter se desfeito de ativos importantes — como 100% de um shopping e parcelas variáveis de outros — o fundo ficou com os empreendimentos mais rentáveis, o que contribuiu para um aumento significativo do seu Enoi (lucro operacional por metro quadrado), que saltou de R$ 134 para R$ 151/m².
Desalavancagem drástica e alívio ao cotista
A principal preocupação dos investidores era o elevado nível de alavancagem do XPML11, que chegou a 42% no pico. Com a injeção de capital, o índice de endividamento despencou para 16,5%, abaixo da média histórica de 26,5%. Essa melhora dá mais solidez ao fundo e reforça a capacidade de manter os proventos mensais.
O valor patrimonial por cota (VP) também foi favorecido. A cota do XPML11, que ainda está negociando com desconto, fechou a última cotação a R$ 106,45, enquanto o VP já ultrapassa R$ 108, com uma valorização de mais de 23% em 12 meses.
Dividendos mantidos e expectativa de nova distribuição especial
Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu R$ 10,33 por cota em dividendos, mantendo o patamar de R$ 0,92 nos repasses mensais. Com o resultado da venda, o fundo deverá pagar mais de R$ 4 por cota ao longo dos próximos anos, porém de forma parcelada — como manda a estratégia de sustentabilidade dos rendimentos.
Parte do lucro já está sendo retida: em outubro, dos R$ 0,92 distribuídos, o fundo guardou R$ 0,53 por cota, sinalizando disciplina financeira e compromisso com estabilidade para os cotistas.
Resultado operacional confirma resiliência
O relatório gerencial de outubro mostrou receita de R$ 99 milhões, com destaque para R$ 51 milhões oriundos de aluguéis e R$ 22 milhões de lucro imobiliário. Após despesas operacionais e financeiras de cerca de R$ 11 milhões, o resultado líquido foi de R$ 88 milhões — valor expressivo para o segmento de shoppings.
Ainda que o indicador Same Store Sales (SSS) tenha crescido apenas 2,8%, abaixo da inflação acumulada, as vendas por metro quadrado subiram 7%, demonstrando resiliência no portfólio.
Portfólio segue forte mesmo após alienação
A venda envolveu ativos considerados de menor produtividade, o que otimizou a performance geral. O XPML11 manteve os shoppings com melhor geração de valor, reforçando sua estratégia de gestão ativa.
Com mais de 627 mil cotistas, o fundo segue entre os maiores do país no setor de varejo. A liquidez diária média gira em torno de R$ 12 milhões, e a vacância está controlada em 4,2%, com inadimplência pontual e sob controle.
XPML11 mostra força de gestão e tranquiliza o mercado
O movimento de venda de ativos para reduzir dívida e fortalecer indicadores operacionais mostra maturidade e competência da gestão. O aumento do Enoi, o controle da alavancagem e a manutenção dos dividendos consolidam o XPML11 como um fundo resiliente e preparado para o novo ciclo dos fundos de shoppings.
Para quem se desfaz de ativos ao primeiro sinal de risco, fica o aprendizado: momentos de estresse também revelam gestoras sólidas e estratégias bem-executadas. O XPML11 entregou o que prometeu, e tudo indica que continuará fazendo isso em 2026.
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