MXRF11 cai para R$ 9 e enfrenta pressão sobre dividendos

O MXRF11, um dos fundos imobiliários mais populares da Bolsa brasileira, encerrou o pregão desta segunda-feira (28) cotado a R$ 9,08, com queda de 0,22%. A movimentação ocorre em um momento de mudanças na estrutura financeira do Maxi Renda, que concluiu uma captação de R$ 1 bilhão e enfrenta o desafio de transformar os novos recursos em receitas recorrentes.

A principal questão está na diferença entre o resultado efetivamente gerado e o montante distribuído aos cotistas. Embora o fundo continue pagando R$ 0,10 por cota, seus números mais recentes mostram que a geração mensal de caixa ficou abaixo dessa distribuição.

MXRF11 amplia patrimônio, mas mantém parte do dinheiro em caixa

A 12ª emissão de cotas do MXRF11 elevou o patrimônio líquido para aproximadamente R$ 5,25 bilhões. Com a operação, o número de cotas chegou a 567,2 milhões, ampliando a quantidade de participações que recebem rendimentos.

O aumento de patrimônio, entretanto, não significa crescimento imediato dos resultados.

No fechamento de julho, 17,9% da carteira estava em caixa e aplicações de liquidez. Isso significa que uma parcela relevante dos recursos ainda precisava ser direcionada a operações capazes de produzir as receitas pretendidas pela gestão.

A composição da carteira naquele período estava distribuída da seguinte forma:

Os percentuais são arredondados e correspondem à posição de julho, não necessariamente à carteira atual.

Resultado do MXRF11 fica abaixo dos dividendos distribuídos

O relatório financeiro de julho mostrou receitas de R$ 46,07 milhões e resultado líquido de aproximadamente R$ 42,30 milhões.

No mesmo período, o fundo distribuiu R$ 46,48 milhões em rendimentos. A diferença foi de aproximadamente R$ 4,18 milhões.

O comportamento também aparece no acumulado de 12 meses até julho, embora em proporção menor.

A diferença não significa, por si só, que o fundo esteja impossibilitado de manter seus pagamentos. O MXRF11 encerrou julho com uma reserva acumulada de correção monetária de R$ 22,19 milhões.

Entretanto, a continuidade de distribuições superiores aos resultados pode reduzir a margem disponível para sustentar os dividendos nos meses seguintes.

Dividendos de R$ 0,10 por cota estão ameaçados?

O MXRF11 manteve o pagamento de R$ 0,10 por cota em setembro, com distribuição realizada no dia 15 aos cotistas posicionados em 31 de agosto.

Esse valor corresponde a R$ 10 mensais para uma carteira com 100 cotas, considerando a repetição do pagamento.

Ainda não há confirmação de redução dos próximos dividendos. A manutenção do patamar dependerá da geração de resultados, dos recebimentos da carteira e da aplicação dos recursos captados.

Outro fator importante é a inflação. Como parte expressiva dos CRIs está vinculada ao IPCA, a variação do índice pode afetar os rendimentos reconhecidos e o fluxo de caixa, conforme as condições contratuais de cada operação.

MXRF11 negocia abaixo do patrimônio?

Com a cota em R$ 9,08 no fechamento de 28 de setembro e valor patrimonial próximo de R$ 9,26 por cota, o fundo apresenta relação preço sobre valor patrimonial (P/VP) próxima de 0,98.

Isso representa um desconto aproximado de 2% em relação ao patrimônio contábil.

O indicador, isoladamente, não determina se a cota está barata. Também precisam ser considerados a qualidade dos créditos imobiliários, os riscos dos devedores, a capacidade de geração de caixa e a sustentabilidade das distribuições.

Os rendimentos dos últimos 12 meses equivalem a aproximadamente 13,2% da cotação, considerando os valores históricos distribuídos. Essa taxa não constitui garantia de pagamentos futuros.

O que pode acontecer com o MXRF11 nos próximos meses?

O principal ponto de acompanhamento é a velocidade de aplicação do capital recebido na 12ª emissão.

A gestão já iniciou novas operações com certificados de recebíveis imobiliários, incluindo investimentos ligados à Direcional, Cury, All Wert e Mitre Michigan.

A ampliação dessas posições pode elevar as receitas recorrentes à medida que os recursos sejam aplicados. Por outro lado, novas operações também incorporam riscos de crédito, prazo e liquidez.

Um segundo ponto é a relação entre o resultado mensal por cota e os R$ 0,10 distribuídos. Caso o resultado permaneça inferior ao pagamento por períodos prolongados, a utilização das reservas poderá continuar.

O próximo relatório gerencial será importante para verificar quanto do caixa foi efetivamente aplicado, quais receitas foram geradas e como evoluiu a reserva de resultados do MXRF11.