Por que GGRC11 não sobe mesmo pagando bons dividendos?

O fundo imobiliário GGRC11 tem chamado atenção por distribuir dividendos atrativos — mais de 1% ao mês — e apresentar rentabilidade superior à média de FIIs logísticos. No entanto, mesmo após virar base 10 e conquistar novos cotistas, o fundo permanece negociado abaixo do seu valor patrimonial. O motivo? Um histórico marcado por riscos elevados, concentração de receitas e episódios delicados com inquilinos que abalaram a confiança do mercado.

Histórico conturbado impacta percepção do investidor

Desde 2017, o GGRC11 foca em imóveis industriais e logísticos, com uma trajetória de crescimento patrimonial — de R$ 149 milhões para R$ 2,41 bilhões. Apesar da evolução, o fundo sofreu fortes abalos a partir de 2023, quando teve parte expressiva da receita comprometida por inquilinos inadimplentes.

O principal impacto veio com o escândalo contábil das Lojas Americanas, que, à época, representavam 18% da receita do GGRC11. A situação gerou pânico no mercado, agravada por outro inquilino, a Covolan, que também entrou em recuperação judicial e teve seu galpão incendiado. O fundo perdeu mais de 10% de valor em questão de semanas.

Em 2024, outro golpe: a Suzano, responsável por 43,9% da receita do mês de janeiro, optou por não renovar o contrato de locação. Embora os aluguéis anuais tenham sido pagos, a perda do inquilino representou novo desafio para a gestão.

Reestruturação e diversificação não foram suficientes para impulsionar a cota

Após o desdobramento de cotas em março de 2024, o GGRC11 se tornou um fundo “base 10”, o que impulsionou a base de investidores. A quantidade de cotistas passou de 174 mil para mais de 208 mil até outubro de 2025. Além disso, o portfólio atual é mais diversificado, com 67% de exposição a imóveis logísticos, 17% industriais e 15% híbridos.

A carteira de inquilinos também foi reformulada, reduzindo a concentração: AMB (11%), Americanas (10%), Renault (11%) e outros segmentos variados como máquinas, bebidas, agronegócio e tecnologia.

Comparação com outros FIIs explica desvalorização

Apesar dos avanços, a performance histórica do GGRC11 ainda decepciona em relação a seus pares. Nos últimos dois anos, entregou rentabilidade de 8,99%, enquanto o GAR11 alcançou 24%, o TRXF11, 17% e o ALZR11, 12,3%. Em cinco anos, o fundo acumulou 21,99%, contra 66% do TRXF11.

Em termos de crescimento patrimonial, o GGRC11 também ficou atrás: 149% de alta em cinco anos, frente a 294% do GAR11 e 372% do TRXF11.

Oportunidade ou risco?

Mesmo com desvalorização, o GGRC11 entrega dividend yield consistente, acima de 12% ao ano, e está negociado com desconto em relação ao valor patrimonial (P/VP de 0,87). A margem de segurança atual é estimada em 22,8%, podendo chegar a 35% em simulações com IPCA+7%.

Contudo, o histórico de crises, a percepção de risco por concentrações passadas e a transição entre segmentos ainda mantêm investidores cautelosos. A gestão vem realizando movimentos estratégicos, como venda do imóvel da Covolan por R$ 95 milhões e novas aquisições, mas o mercado parece aguardar resultados mais sólidos antes de uma reprecificação.