O XP Malls (XPML11) encerra 2025 em posição de destaque entre os fundos imobiliários de shopping centers. Com patrimônio líquido em torno de R$ 6,39 bilhões, mais de 620 mil cotistas e um portfólio pulverizado em 26 empreendimentos, o fundo combina escala, liquidez e renda robusta em um momento de juros reais elevados no Tesouro Direto.
Ao mesmo tempo, o XPML11 passa por uma das maiores movimentações estratégicas de sua história: a venda de participações em nove shoppings, em uma operação estimada em R$ 1,6 bilhão, que tem como objetivo reforçar a liquidez, reduzir o passivo e prolongar a capacidade de manter dividendos em patamar elevado.
Diante desse cenário, cresce a dúvida entre investidores: o XPML11 ainda é uma boa oportunidade para 2026?
Carteira de 26 shoppings com foco em alta renda e Sudeste
O XPML11 é hoje o maior fundo de tijolo listado na B3 em termos de patrimônio entre os FIIs de shoppings. Seu portfólio reúne 26 shoppings com cerca de 964 mil m² de Área Bruta Locável (ABL) proporcional, com forte concentração na região Sudeste, responsável por cerca de 75% da receita do fundo, e ênfase em ativos de alto padrão nas principais capitais.
Entre os empreendimentos se destacam shoppings considerados “troféus”, localizados em regiões de alta renda e fluxo intenso de consumidores, como:
Shopping Cidade São Paulo, na Avenida Paulista, um dos campeões de vendas por metro quadrado do país;
Catarina Fashion Outlet, em São Roque (SP), referência em varejo de desconto de alto padrão;
Cidade Jardim, voltado ao público de renda mais alta em São Paulo;
Shopping da Bahia (antigo Iguatemi), em Salvador, um dos maiores e mais tradicionais do Nordeste.
A combinação de escala, localização estratégica e exposição à alta renda ajuda a explicar a resiliência do fundo mesmo em momentos de inflação pressionada, juros altos e consumo mais seletivo.
Vacância controlada e desempenho operacional em alta
No campo operacional, o XPML11 apresenta números consistentes. A vacância física gira em torno de 4,1%, o que significa que cerca de 96% das áreas locáveis estão ocupadas — patamar considerado saudável para o segmento de shoppings e compatível com portfólios de alta qualidade.
Os indicadores de desempenho mostram ritmo de recuperação do varejo:
Vendas por m² cresceram mais de 10% em 12 meses recentes;
NOI Caixa por m² (fluxo de caixa operacional) avançou acima de 6% no mesmo período;
Indicadores de “same store sales” e “same store rent” seguem positivos, indicando aumento de vendas e de aluguel nas mesmas lojas, sem depender apenas de novas locações.
Esses dados reforçam a visão de que o fundo está exposto a shoppings produtivos, com bom giro de mercadorias e capacidade de repassar preço (aluguel) no médio prazo, o que é essencial para sustentar a renda em ambiente inflacionário.
Alavancagem, dívida e a venda bilionária de nove shoppings
O principal ponto de atenção do XPML11 em 2024–2025 foi a alavancagem. O fundo vinha carregando um passivo relevante, próximo de R$ 1,6 bilhão, formado majoritariamente por parcelas a pagar de aquisições recentes de shoppings e, em menor proporção, por emissões de dívidas (como CRIs).
Para resolver esse descompasso entre compromissos futuros e caixa disponível, o XPML11 estruturou uma grande operação de rotação de portfólio:
Memorando para vender participações em nove shoppings por cerca de R$ 1,6 bilhão;
68% do valor a receber à vista e o restante em até cinco anos;
Operação estruturada em conjunto com a Riza Real Estate, que montará um novo fundo para receber esses ativos.
A alienação inclui participações relevantes em empreendimentos como Tietê Plaza, Campinas Shopping, Grand Plaza, Caxias Shopping, Shopping Downtown, Shopping Metropolitano Barra, Ponta Negra e Shopping Bela Vista, entre outros. Na prática, o XPML11 transforma algumas posições majoritárias em participações minoritárias ou sai integralmente de ativos considerados menos estratégicos, priorizando capital em shoppings mais aderentes à sua tese de longo prazo.
A operação tem três efeitos centrais:
Reforço de liquidez: a expectativa é de aporte de aproximadamente R$ 1 bilhão em caixa, permitindo quitar parcelas relevantes de aquisições passadas e reduzir o risco de refinanciamento.
Ganho de capital: o negócio pode gerar até R$ 278 milhões em lucro, com potencial de distribuição extraordinária em torno de R$ 4,90 por cota ao longo do tempo, dependendo da conclusão das etapas de due diligence e captação.
Melhora da estrutura de capital: com menos dívida e menos obrigações futuras, o fundo ganha fôlego para manter uma política de dividendos competitiva, reduzindo o risco de cortes abruptos em 2026.
Assim, a alavancagem deixa de ser um risco iminente de estresse de liquidez e passa a ser um fator monitorável, mitigado pela venda de ativos e pela recomposição gradativa da estrutura de capital.
Renda atual: XPML11 entrega mais de 10% ao ano isentos de IR
No lado da renda, o XPML11 se destaca entre os FIIs de shoppings. Em agosto e nos meses seguintes de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,92 por cota, valor acima da geração recorrente, graças ao reforço de resultados com vendas de imóveis.
Com a cotação ao redor de R$ 107,49, o dividend yield em 12 meses gira em torno de 10,3% ao ano, totalmente isento de Imposto de Renda para pessoas físicas. O P/VP fica próximo de 0,99, indicando que o fundo negocia muito perto do seu valor patrimonial contábil.
É importante separar dois componentes dessa renda:
Renda recorrente: estimada na faixa de R$ 0,82 a R$ 0,85 por cota, derivada principalmente dos aluguéis e receitas operacionais dos shoppings;
Renda extraordinária: impulsionada por ganhos de capital em vendas de ativos, que elevam temporariamente os dividendos para patamares próximos de R$ 0,92.
A venda dos nove shoppings tende a gerar novos lucros contábeis, o que ajuda a prolongar o pagamento de dividendos acima do nível puramente recorrente ao longo dos próximos semestres, ainda que o patamar exato dependa do cronograma de conclusão da operação e da política de distribuição do fundo.
Comparação com Tesouro IPCA+ e lógica de preço teto
No cenário atual, os títulos Tesouro IPCA+ de prazos médios e longos voltaram a oferecer taxas próximas ou acima de IPCA + 7% ao ano, com vencimentos como 2029 oscilando em torno de IPCA + 8%.
Uma forma prática de precificar FIIs de tijolo é comparar a renda projetada do fundo com a taxa real do Tesouro IPCA+, adicionando um prêmio de risco pela natureza variável dos fundos imobiliários. Em geral:
Tesouro IPCA+ médio: algo como IPCA + ~7,1% ao ano;
Prêmio de risco para um FII de shoppings grande, diversificado e considerado de risco baixo: cerca de 2 pontos percentuais;
Taxa alvo para o FII: aproximadamente 9% a 9,5% reais ao ano sobre a renda.
Tomando como referência um dividendo anualizado em torno de R$ 11,04 por cota (R$ 0,92 x 12), uma taxa alvo próxima de 9,1% implicaria um preço teto teórico na casa dos R$ 120 por cota. Já considerando apenas a renda recorrente (por exemplo, R$ 0,84 x 12 = R$ 10,08), o preço teto adequado para manter um retorno próximo a 10% ao ano ficaria mais próximo da faixa de R$ 100–105.
Com o papel negociando em torno de R$ 107–108, o mercado parece precificar:
parte relevante da renda extraordinária já contratada com as vendas de ativos;
a qualidade e a resiliência do portfólio;
mas ainda oferece algum desconto quando se compara a relação risco-retorno com ativos de renda fixa atrelados à inflação.
Oportunidade para 2026: prêmios, riscos e perfil do investidor
Para 2026, a tese do XPML11 combina três pilares:
Portfólio de alta qualidade: shoppings dominantes, bem localizados, com vacância baixa e indicadores operacionais em expansão;
Normalização da estrutura de capital: venda bilionária de ativos para reduzir passivo e alongar a capacidade de manter dividendos elevados;
Renda atrativa em cenário de juros altos: dividend yield acima de 10% ao ano, isento de IR, competindo diretamente com Tesouro IPCA+ e outras alternativas de renda real.
Os principais riscos para a tese incluem:
Manutenção de juros reais muito elevados por mais tempo, pressionando os múltiplos do setor;
Eventuais atrasos ou alterações na conclusão da venda dos nove shoppings;
Desaceleração mais forte do consumo, com impacto em vendas e aluguéis variáveis;
Dependência relevante da economia de São Paulo e da capacidade de execução da gestão na rotação de portfólio.
Para o investidor que busca renda passiva recorrente, exposição a ativos reais e potencial de valorização caso o ciclo de juros comece a inverter, o XPML11 tende a seguir como um dos principais candidatos entre os FIIs de shoppings em 2026. Já para perfis extremamente conservadores, acostumados a títulos públicos indexados à inflação, a oscilação de preço das cotas e a dependência de decisões da gestão podem exigir mais tolerância ao risco.
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