XPML11 ou HGBS11: qual fundo imobiliário de shopping está mais atrativo para comprar?

XPML11 e HGBS11 estão entre os fundos imobiliários de shopping mais conhecidos da B3. Apesar de reunirem participações em empreendimentos relevantes e distribuírem rendimentos mensais, suas cotas ainda são negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial.

Parte desse desconto pode ser explicada pelos juros reais elevados. Quando títulos públicos ligados à inflação oferecem retornos mais atrativos, o investidor tende a exigir um prêmio maior para assumir os riscos de um fundo imobiliário, como oscilação das cotas, vacância e inadimplência.

Como consequência, mesmo que os aluguéis permaneçam relativamente estáveis, o preço das cotas pode ficar pressionado. Uma queda consistente dos juros poderia favorecer os dois fundos, mas as características de cada carteira indicam que a recuperação não necessariamente ocorreria na mesma velocidade.

O XPML11 é classificado pela B3 como um fundo imobiliário do segmento de shopping centers e é apresentado pela XP Asset como o maior fundo brasileiro de gestão ativa da categoria.

Comparação entre XPML11 e HGBS11

Os números são aproximados e devem ser confirmados nos relatórios gerenciais mais recentes antes de qualquer decisão.

XPML11 leva vantagem em tamanho e liquidez

O XPML11 possui patrimônio, base de cotistas e volume diário de negociação superiores aos do HGBS11. Essa maior liquidez facilita a entrada e a saída de posições e pode beneficiar o fundo quando investidores institucionais aumentam sua exposição aos FIIs.

O capital de maior porte normalmente procura primeiro os ativos mais líquidos, nos quais é possível negociar volumes elevados sem provocar movimentos excessivos de preço. Por essa razão, o XPML11 pode responder mais rapidamente a uma eventual migração de recursos da renda fixa para os fundos imobiliários.

A B3 já destacou o XPML11 entre os FIIs mais negociados do mercado, reforçando sua relevância dentro da indústria.

Qual fundo tem os melhores shoppings?

A carteira do XPML11 reúne participações em empreendimentos como Shopping Cidade Jardim, Shopping Cidade São Paulo e Catarina Fashion Outlet. O fundo também apresenta maior diversificação regional e menor concentração nos cinco principais ativos.

O HGBS11 mantém forte presença no estado de São Paulo e possui participações em empreendimentos relevantes, como Shopping Parque Dom Pedro, Shopping Vila-Lobos e ParkShopping São Caetano.

Embora os dois tenham ativos de qualidade, os indicadores operacionais apresentados no esboço apontam maior produtividade média no XPML11. Seus shoppings registrariam vendas e resultado operacional líquido por metro quadrado superiores aos números do HGBS11.

O HGBS11, porém, vem elevando a qualidade da carteira por meio de aquisições e aumento de participações em ativos considerados estratégicos.

Endividamento permanece administrável

Os dois fundos utilizam dívidas para financiar aquisições, mas os níveis apresentados não indicam, isoladamente, uma situação de desequilíbrio.

O XPML11 reduziu sua alavancagem depois de vender participações e direcionar recursos para o pagamento de obrigações. Já o HGBS11 possui compromissos mais concentrados em Certificados de Recebíveis Imobiliários, que podem oferecer prazos maiores, mas normalmente apresentam custos financeiros mais elevados.

Além disso, ambos apresentam vacância relativamente baixa. O XPML11 teria pequena vantagem nesse indicador e inadimplência líquida inferior a 2%, sinalizando uma operação saudável dos lojistas.

HGBS11 ganha no custo para o cotista

O principal ponto favorável ao HGBS11 está nas taxas. A Hedge informa uma taxa global de 0,60% ao ano e ausência de taxa de performance.

O XPML11 cobra uma taxa recorrente maior e pode receber taxa de performance quando supera o índice de referência previsto no regulamento. Embora a cobrança possa alinhar os interesses da gestora aos dos cotistas, ela também reduz parte do resultado líquido.

XPML11 ou HGBS11: qual parece mais atrativo?

Considerando tamanho, liquidez, diversificação, qualidade média dos ativos e indicadores operacionais, o XPML11 aparece com vantagem na comparação. O fundo pode estar mais bem posicionado para capturar uma eventual valorização dos FIIs de shopping em um cenário de queda dos juros.

O HGBS11, contudo, permanece como uma alternativa relevante, especialmente para quem valoriza uma gestão ativa reconhecida, menor taxa administrativa e maior exposição ao mercado paulista.

A escolha depende do preço da cota, do desconto patrimonial, da sustentabilidade dos dividendos e da composição da carteira do investidor. Nenhum dos dois elimina a necessidade de diversificação entre setores e diferentes tipos de fundos imobiliários.