TRXF11: nova venda coloca os dividendos no centro das atenções

Os dividendos do TRXF11 voltaram ao centro das atenções depois de uma nova operação imobiliária envolvendo o fundo. A venda de um imóvel no Setor Bueno, em Goiânia, por R$ 41 milhões deve gerar um resultado adicional que, indiretamente, pode chegar ao TRX Real Estate.

O negócio acontece justamente em um momento no qual o fundo mantém pagamentos recorrentes de R$ 0,93 por cota, enquanto os investidores acompanham de perto a capacidade de sustentação dos rendimentos e a geração de resultados extraordinários.

O último pagamento, referente a agosto, foi realizado em 15 de setembro aos cotistas posicionados em 31 de agosto. O valor de R$ 0,93 representou dividend yield mensal de aproximadamente 1,17%, considerando a cotação de R$ 79,30 utilizada no comunicado do fundo.

Venda pode adicionar resultado ao TRXF11

O ponto que chama atenção na nova operação está no lucro gerado pela venda.

O imóvel pertence ao TRXB11, fundo controlado pelo TRXF11. Segundo as informações divulgadas, a operação deve gerar aproximadamente R$ 14 milhões de lucro para o TRXB11.

Para o TRXF11, a administradora e a gestora estimam que esse resultado represente aproximadamente R$ 0,21 por cota.

A própria transcrição utilizada como base destaca que esse resultado chegará primeiro ao TRXB11 e posteriormente poderá refletir no TRXF11.

Isso, porém, exige uma distinção importante: R$ 0,21 por cota de resultado estimado não significa R$ 0,21 adicional de dividendo automaticamente.

A distribuição dependerá do resultado global do fundo, das reservas existentes e das decisões tomadas pela gestão ao longo dos próximos períodos.

Dividendos do TRXF11 seguem em R$ 0,93

O histórico recente mostra forte regularidade nos pagamentos do TRXF11.

Fonte: comunicados do TRXF11 e dados de mercado.

A exceção recente ocorreu em julho, quando o fundo distribuiu R$ 1,50 por cota, após reconhecer resultados extraordinários no primeiro semestre. A própria gestão informou naquele momento que o pagamento acima da média estava relacionado a ganhos não recorrentes.

É justamente por esse histórico que novas vendas de imóveis despertam atenção dos investidores.

O lucro não entra todo de uma vez

Outro detalhe importante está na forma de pagamento dos R$ 41 milhões.

Parte do preço será recebida imediatamente, enquanto outras parcelas serão pagas até março de 2028 e corrigidas pelo IPCA. A estrutura significa que o efeito financeiro da operação tende a ser reconhecido gradualmente, e não necessariamente concentrado em apenas um mês.

A transcrição também indica que o lucro deverá ser liberado em etapas conforme os pagamentos forem recebidos.

Por isso, ainda é cedo para associar a operação a um novo rendimento extraordinário semelhante aos R$ 1,50 pagos em julho.

Venda também reduz a alavancagem

Além do possível impacto sobre os resultados, a operação ajuda a reduzir o endividamento relacionado ao ativo.

A venda permitirá o pré-pagamento de aproximadamente R$ 22 milhões de uma estrutura de crédito imobiliário usada para financiar o imóvel.

Esse efeito é relevante porque os dividendos de um fundo imobiliário não dependem apenas das receitas de aluguel. Juros das dívidas, vendas de propriedades, correção monetária, despesas e ganhos de capital também interferem no resultado disponível para distribuição.