RBVA11 mantém rendimento de R$ 0,09 por cota e acelera diversificação do portfólio

O fundo imobiliário RBVA11 apresentou seu relatório gerencial referente a outubro de 2025, mostrando avanços na diversificação do portfólio e estabilidade na geração de renda. O fundo manteve o pagamento de R$ 0,09 por cota, mesmo com leve redução na receita operacional, apoiando-se em ganhos acumulados de capital obtidos com a venda de imóveis.

Estrutura e indicadores do fundo

O RBVA11 encerrou o mês com 78 imóveis em carteira, somando 297 mil m² de área bruta locável (ABL) e vacância física de 6,4%, patamar considerado saudável para o segmento de varejo. O valor patrimonial por cota (VP/cota) gira em torno de R$ 10,57, enquanto o preço de mercado se mantém próximo de R$ 9,60, o que representa desconto de cerca de 9% em relação ao valor patrimonial.

A base de investidores segue em expansão, ultrapassando 85 mil cotistas, reflexo do desdobramento de cotas que ampliou a liquidez e o acesso de novos participantes. A liquidez diária média permanece acima de R$ 2 milhões, garantindo boa negociação no mercado secundário.

Movimentações recentes e resultados de outubro

Durante o mês, o fundo realizou seis transações relevantes:

• Quatro vendas de imóveis, totalizando R$ 27,6 milhões em valor de venda e R$ 6,7 milhões em lucro.

• Duas novas locações, sendo uma em Curitiba e outra em São Paulo (Avenida Paulista), ampliando a diversificação de inquilinos.

Com essas operações, a exposição ao setor de agências bancárias caiu para menos de 25%, o menor nível histórico do fundo, consolidando a transição para um portfólio mais equilibrado e diversificado.

O RBVA11 também concluiu o pagamento da segunda parcela da aquisição de imóveis das Pernambucanas, no valor de R$ 26,8 milhões, e encerrou o mês com R$ 7 milhões em caixa, suficiente para cumprir todas as obrigações de alavancagem até o final de 2026.

As obras do ativo em Porto Belo, em fase final, já alcançaram 97,9% de conclusão, com previsão de entrega ainda em 2025.

Desempenho financeiro

Em outubro, o fundo registrou receita total próxima de R$ 11 milhões, impulsionada por novas locações e pela receita extraordinária de alienações. As despesas somaram cerca de R$ 2,9 milhões, resultando em lucro líquido próximo de R$ 8,4 milhões, o equivalente a R$ 0,084 por cota.

Apesar disso, o fundo distribuiu R$ 14 milhões em rendimentos, mantendo o valor de R$ 0,09 por cota. A diferença foi coberta por resultados acumulados de vendas anteriores, permitindo sustentar o patamar de distribuição enquanto novas locações consolidam suas receitas.

Estrutura de portfólio e diversificação

Atualmente, 80% dos ativos do RBVA11 estão concentrados em imóveis de varejo, com presença marcante nas regiões Sudeste e Sul. A Caixa Econômica Federal continua como principal locatária, seguida por Santander, Grupo Pão de Açúcar, Gogna (educacional) e Pernambucanas.

O fundo conta hoje com 10 imóveis vagos, correspondentes à vacância física reportada, e busca novos contratos ou alienações para otimizar a geração de caixa. A gestão também mantém pequenas participações estratégicas em outros FIIs do segmento de shoppings e varejo.

A maioria dos contratos de locação, cerca de 65%, é reajustada pelo IPCA, o que garante proteção contra inflação, enquanto o restante utiliza outros índices, como o IGP-M.

Perspectivas e análise

A estratégia do RBVA11 permanece focada em três pilares:

1. Diversificação setorial e geográfica, reduzindo a dependência de agências bancárias;

2. Geração de valor com vendas e reciclagem de portfólio;

3. Estabilidade de rendimentos, com uso pontual de reservas para manter o fluxo mensal aos cotistas.

Mesmo com rendimento sustentado por lucros acumulados, o fundo apresenta fundamentos sólidos, vacância controlada e estrutura de dívida equilibrada. O nível de alavancagem próximo de 10,8% é considerado saudável e administrável, permitindo segurança financeira no médio prazo.

Com a conclusão das obras em Porto Belo e a possível ocupação de imóveis vagos, o RBVA11 tende a fortalecer sua geração de receita recorrente nos próximos trimestres, mantendo a atratividade do rendimento mensal para os investidores.