O relatório gerencial mais recente do RBVA11, referente a outubro de 2025, trouxe dados importantes sobre o desempenho financeiro, movimentações estratégicas e projeções para os próximos meses. O fundo, que vem passando por um forte processo de reestruturação, tenta equilibrar a venda de imóveis, a diversificação de setores e o desafio de manter os dividendos em R$ 0,09 por cota, mesmo gerando um resultado inferior ao distribuído.
No mercado secundário, o RBVA11 segue negociado a R$ 9,86, com dividend yield próximo de 11% ao ano e P/VP de 0,93, o que indica que o ativo ainda está descontado em relação ao seu valor patrimonial. Após forte recuperação entre agosto e setembro, quando saltou de R$ 8,42 para quase R$ 10, o fundo voltou a chamar atenção de investidores, especialmente após a implementação da base 10, que ampliou a quantidade de cotistas.
Fundo amplia movimentações, lucra com vendas e reforça diversificação
O relatório destaca que o RBVA11 segue avançando na estratégia de vender agências bancárias movimento que redesenha por completo o perfil do portfólio. Em outubro, foram quatro alienações, totalizando R$ 27,6 milhões, gerando lucro de R$ 6,7 milhões para o fundo.
Além disso, foram duas novas alocações, sendo uma para um restaurante temático e outra para um escritório de contabilidade, reforçando o avanço para setores de varejo e serviços.
Hoje, o fundo conta com:
- 78 imóveis
- ABL de 297 mil m²
- 19 inquilinos
- Vacância física de 6,4%
- Contratos com duração média de 6 anos
A diversificação é um dos pontos mais celebrados pela gestão. O RBVA11, que antes era quase 100% exposto a agências bancárias, hoje alcança 13 setores diferentes, reduzindo risco de concentração e tornando o fundo mais resiliente.
Obra da Porto Belo chega a 98% e deve iniciar operação até 2026
Um dos destaques do relatório é o avanço da obra locada para a Porto Belo, que já está com 98% concluída. A previsão é que o ativo comece a operar no primeiro semestre de 2026, fortalecendo as receitas recorrentes do fundo.
Receita menor que distribuição acende alerta: resultado por cota foi de R$ 0,084
Apesar do avanço operacional, o ponto crítico do relatório é o desequilíbrio entre resultado gerado e dividendo pago.
Em outubro, o fundo apresentou:
- Receita total: R$ 16,1 milhões
- Resultado líquido: R$ 1,17 milhão
- Resultado por cota: R$ 0,084
- Distribuição: R$ 0,09 por cota
Ou seja, o fundo pagou mais do que gerou, aprofundando o resultado acumulado negativo, hoje em quase R$ -0,05 por cota no segundo semestre de 2025.
O desafio será reduzir a diferença entre geração e distribuição a partir de 2026, especialmente considerando que o fundo não possui folga significativa no caixa para manter esse ritmo por longos períodos.
Caixa apertado, dívidas elevadas, mas com valores a receber até 2027
O RBVA11 possui R$ 37 milhões em caixa, após quitar a segunda parcela da aquisição de imóveis locados à Pernambucanas, no valor de R$ 26,8 milhões.
Quanto às dívidas, o fundo soma cerca de R$ 76 milhões, divididos entre CRIs e outros passivos financeiros.
Por outro lado, o relatório traz uma “âncora de segurança”:
O fundo tem R$ 47 milhões a receber nos próximos três anos, referentes às vendas realizadas:
- 2025: R$ 2 milhões
- 2026: R$ 16,7 milhões
- 2027: R$ 6,3 milhões
Além disso, mantém uma pequena carteira de FIIs e ativos imobiliários de alta liquidez, que podem ser vendidos em caso de necessidade.
Portfólio segue dominado por grandes empresas e contratos de longo prazo
Entre os principais inquilinos do fundo estão:
- Caixa Econômica Federal (27 imóveis)
- Santander
- Grupo Pão de Açúcar
- Gogna
- Açaí
- Pernambucanas
- Centauro
- Riachuelo
- Anima Educação
A maioria dos contratos utiliza IPCA como índice de reajuste (65%) e exibe prazos longos: 40% vencem apenas a partir de 2029.
O reajuste de dezembro será um dos momentos mais importantes cerca de 75% dos contratos passarão por atualização, o que pode aliviar a pressão no caixa e fortalecer o resultado em 2026.
Perspectiva: fundo segue atraente, mas precisa aumentar geração de caixa
O RBVA11 segue como um fundo relevante no segmento de renda urbana, com portfólio amplo, gestão ativa e estratégia consistente de diversificação. No entanto, o principal ponto de atenção permanece: o fundo não está gerando o suficiente para manter o dividendo atual no longo prazo.
Se o reajuste de contratos e os valores a receber em 2026 ajudarem a fechar essa conta, o patamar de R$ 0,09 por cota terá mais sustentabilidade. Até lá, a distribuição está mais apoiada em caixa acumulado e nas últimas vendas realizadas.
Para investidores que buscam renda e acreditam na recuperação do setor, o RBVA11 segue como alternativa atrativa, mas com necessidade de monitoramento constante.
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