O MXRF11, um dos fundos imobiliários mais populares da Bolsa, tem chamado a atenção dos investidores diante da expectativa de queda da taxa Selic. Com cerca de 80% da receita proveniente de títulos de dívida imobiliária (CRIs), o fundo tende a se beneficiar do movimento de marcação a mercado dos papéis atrelados à inflação. No entanto, o ágio atual sobre seu valor patrimonial levanta dúvidas sobre se este é o momento ideal para entrar.
Estrutura da carteira e fontes de receita
Nos últimos seis meses, 79,4% da receita do MXRF11 veio de títulos de dívida imobiliária (CRIs), 11,3% de rendimentos de outros FIIs, 7,7% de permutas e 1,6% de aplicações em renda fixa tradicional. Essa composição reforça o caráter de “fundo de papel”, com foco em créditos imobiliários indexados ao IPCA.
Além disso, a gestora XP Asset ampliou a exposição a outros fundos imobiliários, como GARE11 e HGR11, o que aumenta a diversificação, mas também levanta alertas de possíveis conflitos de interesse, já que ambos têm relação com a própria gestora.
Segurança e diversificação
O fundo mantém uma alta diversificação de CRIs, o que reduz riscos de concentração. Grande parte da carteira é composta por títulos sênior, considerados os mais seguros, enquanto uma parcela menor está em papéis subordinados e mezzanine, que oferecem retornos maiores, mas com risco adicional.
Em termos de estabilidade, o MXRF11 segue entregando dividendos em linha com o resultado financeiro, sem recorrer a reservas ou manobras de caixa — o que reforça sua solidez operacional.
Impacto da Selic e potencial de valorização
Historicamente, o MXRF11 se beneficia em ciclos de queda de juros. Quando a Selic cai, o valor dos títulos atrelados à inflação tende a subir, gerando ganho patrimonial. Se o cenário projetado pelo mercado se confirmar — com a taxa caindo de 15% para 12,25% em 2026 — o fundo pode ter forte valorização nas cotas.
Por outro lado, se o corte for limitado ou revertido, o efeito positivo pode ser frustrado. O duration médio da carteira, em torno de 4 anos, indica sensibilidade moderada às variações de juros, o que mantém o risco controlado.
Valuation: o ágio sobre o valor patrimonial
Atualmente, o MXRF11 é negociado com P/VP acima de 1,0, o que significa que as cotas estão mais caras que o valor de seus ativos. Isso reduz o potencial de ganho futuro, já que boa parte da valorização esperada já estaria precificada. O ideal, segundo analistas, seria buscar o fundo quando há desconto sobre o valor patrimonial.
Para comparação, o CANIP11, também focado em CRIs atrelados ao IPCA, apresenta P/VP de 0,96 e dividend yield de 12,3%, frente a 12,0% do MXRF11. Além disso, o CANIP11 possui exposição maior ao IPCA (97,8%) e pode oferecer melhor relação risco-retorno para quem busca valorização com segurança.
Histórico e desempenho
Nos últimos anos, o MXRF11 entregou desempenho consistente. Em períodos de Selic alta, como em 2023 e 2024, o fundo manteve seus rendimentos, ainda que as cotas tenham oscilado. Desde 2015, o preço médio saiu de R$ 7,80 para a faixa dos R$ 10, com picos acima de R$ 12 durante ciclos de juros baixos.
Comparado ao Índice IFIX, o MXRF11 mostrou desempenho equivalente no curto prazo, mas superior no longo prazo, com rentabilidade acumulada acima de 170% nos últimos 10 anos, contra 114% do CANIP11.
Vale a pena investir no MXRF11?
O MXRF11 segue como um dos fundos de papel mais sólidos e previsíveis do mercado, com boa diversificação, gestão experiente e distribuição de dividendos estável. No entanto, o ágio atual sobre o valor patrimonial e o cenário incerto dos juros pedem cautela.
Para investidores que já possuem cotas, o momento é de manter posição. Para quem pensa em entrar, talvez seja prudente aguardar um ponto de entrada mais atrativo, ou comparar alternativas como o CANIP11, que oferece desconto e exposição semelhante à inflação.
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