MXRF11 ainda vale a pena? Gigante dos fundos imobiliários enfrenta novas dúvidas entre investidores

Entre os fundos imobiliários listados na Bolsa brasileira, poucos conseguem alcançar o nível de popularidade do MXRF11. O fundo se consolidou ao longo dos anos como um dos preferidos dos investidores pessoa física e hoje mantém uma das maiores bases de cotistas do mercado.

Com mais de 1,4 milhão de investidores, o fundo administrado pela XP Investimentos tornou-se praticamente um ponto de entrada para quem começa a investir em FIIs. Seu preço historicamente acessível, próximo da faixa de R$ 10 por cota, ajudou a atrair milhares de novos investidores nos últimos anos.

Mas diante de um mercado cada vez mais competitivo, com novos fundos oferecendo estratégias mais agressivas ou rentabilidades maiores, muitos investidores começam a se perguntar: MXRF11 ainda merece espaço na carteira?

O fundo imobiliário mais popular da Bolsa

O MXRF11 é um fundo imobiliário de papel, focado principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Isso significa que, em vez de investir diretamente em imóveis, o fundo aplica em títulos de dívida ligados ao setor imobiliário. Esses títulos geram renda que é distribuída mensalmente aos cotistas na forma de dividendos.

Alguns números ajudam a dimensionar o tamanho do fundo:

O fundo costuma distribuir cerca de 1% ao mês em dividendos, um patamar considerado competitivo dentro do mercado de FIIs.

Além disso, a renda distribuída por fundos imobiliários continua isenta de imposto de renda para pessoa física, o que ajuda a aumentar o interesse de investidores que buscam renda passiva.

Dividendos do MXRF11: estabilidade, mas sem crescimento

Apesar da popularidade, um ponto frequentemente citado por analistas é que o MXRF11 não tem apresentado crescimento relevante nos dividendos ao longo dos anos.

Em diferentes momentos recentes, o fundo apresentou distribuições como:

Isso significa que o rendimento segue relativamente estável, mas sem expansão significativa ao longo do tempo.

Na prática, o fundo entrega previsibilidade, mas não necessariamente crescimento acelerado de renda.

O impacto da queda dos juros nos FIIs de papel

O MXRF11 possui cerca de 80% da carteira alocada em CRIs, sendo grande parte desses títulos indexados ao IPCA.

Essa estrutura possui vantagens e desvantagens dependendo do cenário econômico.

Quando a inflação está alta

Títulos indexados ao IPCA tendem a pagar mais, pois a rentabilidade segue a fórmula:

IPCA + taxa real

Exemplo:

IPCA + 10%

Se a inflação sobe, o rendimento também sobe.

Quando a inflação cai

O rendimento tende a diminuir, pois o componente inflacionário fica menor.

Com a expectativa de queda gradual da inflação e dos juros nos próximos anos, fundos de papel podem enfrentar uma leve redução na capacidade de geração de dividendos.

Esse é um dos principais fatores que hoje geram dúvidas sobre o potencial de crescimento do MXRF11.

Carteira do MXRF11: diversificação como principal defesa

Apesar das críticas, o fundo possui uma característica considerada positiva: alta diversificação de crédito.

A carteira reúne CRIs ligados a diversos setores, incluindo:

• mineração

• shoppings

• construção civil

• varejo

• infraestrutura

Entre os emissores aparecem empresas conhecidas do mercado, incluindo grupos ligados ao setor imobiliário e industrial.

Além disso, o fundo também realiza operações de marcação a mercado, comprando títulos em momentos de juros altos e vendendo posteriormente quando os preços se valorizam.

Essa estratégia pode gerar ganhos extras, conhecidos como ganho de capital, que ajudam a complementar o resultado do fundo.

Preço atual: MXRF11 está caro?

Outro ponto observado por investidores é o preço do fundo em relação ao seu patrimônio.

Atualmente:

Isso significa que o fundo negocia cerca de 3% acima do valor patrimonial.

Para fundos de papel, o ideal costuma ser comprar no valor patrimonial ou com desconto, já que esses ativos não possuem valorização imobiliária como os fundos de tijolo.

Mesmo assim, a grande demanda por MXRF11 frequentemente mantém a cota ligeiramente acima do patrimônio.

Taxa de administração e gestão

O fundo possui uma taxa considerada moderada dentro do mercado:

• Taxa de administração: aproximadamente 0,90% ao ano

A gestão é realizada pela XP Investimentos, enquanto a administração fica sob responsabilidade do BTG Pactual.

Apesar de ser um fundo grande, alguns investidores apontam que a gestão do MXRF11 costuma ser mais conservadora e menos ativa do que a de alguns concorrentes.

Comparação com outros fundos de papel

Nos últimos anos surgiram diversos FIIs que disputam espaço com o MXRF11.

Alguns exemplos incluem fundos com:

• maior rentabilidade

• maior desconto patrimonial

• gestão mais ativa

• estratégias híbridas

Entre eles, muitos investidores analisam opções que combinam:

• CRIs

• fundos imobiliários

• imóveis físicos

Esse tipo de estratégia pode gerar mais diversificação e potencial de valorização.

Então, MXRF11 ainda vale a pena?

A resposta depende do perfil do investidor.

O fundo possui pontos fortes importantes:

Vantagens

• grande diversificação de crédito

• histórico longo no mercado

• dividendos mensais consistentes

• alta liquidez

• base enorme de cotistas

Mas também apresenta limitações:

Desvantagens

• crescimento limitado de dividendos

• cotação frequentemente acima do valor patrimonial

• gestão considerada pouco agressiva

• concorrência maior entre FIIs de papel

Para investidores iniciantes ou que buscam estabilidade de renda, o fundo ainda pode cumprir um papel relevante.

Por outro lado, investidores mais experientes costumam analisar alternativas que ofereçam maior potencial de retorno ou desconto patrimonial.

O papel do MXRF11 na carteira

Mesmo com as críticas, o MXRF11 continua sendo um dos fundos imobiliários mais relevantes do mercado brasileiro.

Seu tamanho, liquidez e base gigantesca de investidores fazem com que ele permaneça no radar de quem busca renda mensal com FIIs.

A grande questão que começa a surgir entre investidores é se o fundo continuará sendo apenas um ponto de entrada para iniciantes ou se ainda conseguirá manter espaço relevante em carteiras mais sofisticadas de longo prazo.