O MXRF11 (MaxRenda) é um dos fundos imobiliários mais populares da Bolsa brasileira, com base ampla de investidores e histórico consolidado. Criado em 2012, o fundo possui atualmente mais de 25 mil cotistas, cerca de 31 milhões de cotas emitidas e um patrimônio líquido próximo de R$ 350 milhões.
Administrado pela XP Investimentos e gerido pela XP Gestão, o fundo atua no segmento híbrido, com mandato de gestão ativa, característica que permite ao gestor alterar a alocação da carteira conforme as condições do mercado imobiliário e de crédito.
A taxa total de administração e gestão é de 0,90% ao ano, sem cobrança de taxa de performance, fator que contribui para maior previsibilidade de custos aos cotistas.
Transformação estrutural e ganho de liquidez
Um dos marcos mais relevantes da história recente do MXRF11 foi a fusão com o fundo XPGA11, que era focado exclusivamente em CRIs. O movimento foi acompanhado por um desdobramento de cotas na proporção de 1 para 10, o que aumentou significativamente a liquidez diária do fundo.
Essa unificação fortaleceu o perfil de crédito do MXRF11 e consolidou sua transição para um fundo hoje amplamente enxergado pelo mercado como fundo de papel, apesar de manter mandato híbrido.
Composição da carteira: predominância de CRIs
Atualmente, a carteira do MXRF11 é composta majoritariamente por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que representam cerca de:
73% em CRIs
9% em cotas de outros fundos imobiliários
17% em investimentos imobiliários diretos via SPEs
1% em caixa
Essa composição reforça o caráter defensivo do fundo, especialmente em ambientes de juros elevados, ao mesmo tempo em que preserva potencial de ganhos adicionais com projetos de desenvolvimento imobiliário.
Diversificação setorial e pulverização de risco
A carteira de CRIs do MXRF11 é amplamente diversificada, tanto em setores quanto em tipos de crédito. Os recebíveis estão distribuídos entre operações ligadas a:
Loteamentos residenciais
Shoppings centers
Galpões logísticos
Hospitais
Empreendimentos comerciais e corporativos
A estratégia de pulverização reduz a exposição a eventos pontuais de inadimplência e mitiga riscos concentrados, especialmente relevantes em fundos de crédito privado imobiliário.
Indexadores e proteção contra inflação
Outro ponto de destaque é a distribuição dos CRIs por indexadores:
43% atrelados ao IPCA
32% atrelados ao CDI
25% atrelados ao IGP-M
A predominância do IPCA reforça a proteção inflacionária do fundo, enquanto a exposição ao CDI contribui para estabilidade em cenários de juros elevados.
Cronograma de vencimentos e flexibilidade de alocação
O MXRF11 apresenta um cronograma de vencimentos relativamente curto, com cerca de 42% dos CRIs vencendo entre o ano corrente e o próximo. Essa característica dá ao gestor maior flexibilidade para:
Reinvestir em novas operações de crédito
Ajustar taxas e prazos conforme o mercado
Redirecionar recursos para oportunidades mais atrativas
Esse dinamismo é um dos pilares da estratégia ativa do fundo.
Participações em fundos imobiliários e imóveis físicos
A parcela investida em fundos imobiliários de tijolo é reduzida e concentrada. Entre as principais posições estão:
XP Macaé, com maior peso relativo
Rio Negro
BRC
Participação recente no fundo DEMAC11, ligado a projetos da Direcional Engenharia
Já os 17% alocados em SPEs correspondem a investimentos diretos em projetos de desenvolvimento imobiliário. Nos relatórios mais recentes, o fundo já começou a registrar fluxos positivos de caixa provenientes desses projetos, com apuração de lucros destinados aos cotistas.
Mudanças internas e papel do cotista
O MXRF11 passa por um processo de reorganização interna de gestão e administração, com ajustes estruturais que podem abrir espaço para crescimento mais acelerado e maior aderência à estratégia atual.
Nesse contexto, a participação dos cotistas em assembleias torna-se fundamental, já que decisões relevantes sobre o futuro do fundo dependem de votação.
Avaliação geral do MXRF11 em 2026
O MXRF11 se consolida como um fundo imobiliário de perfil majoritariamente de papel, com elevada diversificação, gestão ativa e foco em preservação de renda. A combinação entre CRIs pulverizados, proteção inflacionária, flexibilidade de vencimentos e ganhos pontuais com SPEs mantém o fundo relevante no radar dos investidores que buscam renda recorrente com risco controlado.
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