GARE11 vende imóveis por R$ 804 milhões: fundo ficou mais atrativo?

O fundo imobiliário GARE11 voltou ao radar dos investidores após anunciar uma operação de aproximadamente R$ 804,36 milhões envolvendo a venda de um portfólio de imóveis ao FII Riza Renda Imobiliária Master.

A transação busca reduzir a concentração em grandes inquilinos, realizar o lucro acumulado nos imóveis, diminuir obrigações financeiras e liberar recursos para novas aquisições. Ao mesmo tempo, o mercado acompanha os possíveis reflexos de uma autuação tributária bilionária recebida pelo Grupo Mateus, um dos locatários do fundo.

Principais números do GARE11

Os dados de mercado mostram que o GARE11 negociava por aproximadamente 88% de seu valor patrimonial, indicando desconto próximo de 12% em relação ao patrimônio por cota. O fundo também acumulava cerca de R$ 1,00 em dividendos nos 12 meses anteriores.

O que o GARE11 está vendendo?

O memorando de entendimentos anunciado pelo fundo abrange imóveis ocupados principalmente por operações do Atacadão, pertencente ao Grupo Carrefour, além de unidades do Mix Mateus e um ativo ocupado pela Almanara.

A estratégia é especialmente relevante porque o Carrefour representava uma parcela elevada das receitas imobiliárias do GARE11. Uma concentração excessiva aumenta o impacto potencial de renegociações, encerramentos de contratos ou problemas financeiros envolvendo um único locatário.

Com a venda, o fundo pretende reequilibrar essa exposição e realizar o ganho acumulado desde a aquisição dos imóveis. O portfólio completo do GARE11 contava recentemente com 33 propriedades, distribuídas por 15 estados e aproximadamente 463,6 mil metros quadrados de área bruta locável.

Por que o GARE11 receberá cotas do fundo comprador?

A operação não será necessariamente paga apenas em dinheiro. Parte do valor será recebida por meio de cotas subordinadas do Riza Master.

Na prática, isso permite que o GARE11 venda diretamente os imóveis, mas continue participando de uma eventual valorização futura desses ativos. O fundo comprador poderá administrar e vender as propriedades posteriormente, enquanto o GARE11 mantém exposição parcial aos resultados por meio das cotas recebidas.

Essa estrutura pode ampliar o retorno da transação, mas também adiciona complexidade. O resultado final dependerá das condições definitivas, da valorização dos imóveis, do prazo de desinvestimento e das regras das cotas subordinadas.

Além disso, o negócio ainda estava sujeito ao cumprimento de condições precedentes comuns em operações imobiliárias. Portanto, o anúncio inicial não deveria ser interpretado como liquidação financeira imediata e definitiva.

Autuação do Grupo Mateus afeta o fundo?

Outro ponto acompanhado pelos cotistas é a autuação de R$ 1,28 bilhão aplicada pela Receita Federal contra a Armazém Mateus, controlada do Grupo Mateus.

O processo envolve questionamentos sobre a exclusão de créditos presumidos de ICMS das bases de cálculo do IRPJ e da CSLL nos exercícios de 2022 e 2023. A companhia classificou a possível perda conforme a avaliação de seus assessores e poderá discutir a cobrança nas esferas administrativa e judicial.

Para o GARE11, o risco imediato seria um eventual comprometimento da capacidade do locatário de pagar os aluguéis. Contudo, uma autuação tributária não significa inadimplência automática. O Grupo Mateus mantém operações no varejo alimentar, e o pagamento dos imóveis usados em suas atividades tende a ser prioritário para preservar o funcionamento das lojas.

A notícia, portanto, aumenta a necessidade de acompanhamento, mas não representa necessariamente uma redução imediata nos dividendos do fundo.

GARE11 está barato?

Com a cota próxima de R$ 8,13, P/VP de aproximadamente 0,88 e dividend yield de 12,25% em 12 meses, o GARE11 apresenta indicadores atraentes. Entretanto, o desconto não deve ser avaliado isoladamente.

O investidor precisa observar a concentração dos inquilinos, a estrutura das cotas subordinadas, os contratos dos principais imóveis, a alavancagem e a capacidade da gestão de reinvestir os recursos da venda.

A operação de R$ 804 milhões pode fortalecer o fundo ao reduzir riscos e liberar capital. Ainda assim, o chamado “preço-teto” depende das premissas adotadas e não substitui uma análise completa dos imóveis, contratos e locatários.

O esboço original também destaca que modelos matemáticos de precificação devem ser combinados com uma avaliação qualitativa, especialmente em fundos com estruturas mais complexas.