GARE11 surpreende com venda de R$ 804 milhões e muda o rumo do portfólio

O fundo imobiliário Guardian Real Estate, o GARE11, assinou um memorando de entendimentos para negociar a venda de nove imóveis por R$ 804,36 milhões ao FII Riza Renda Imobiliária Master.

A transação envolve imóveis ocupados principalmente pelo Atacadão, bandeira do Grupo Carrefour, e pelo Mix Mateus, além de um ativo logístico alugado ao Almanara. Os imóveis estão distribuídos por seis estados e fazem parte dos segmentos de renda urbana e logística.

Apesar da dimensão financeira, a operação ainda não está concluída. O comunicado divulgado em 26 de junho informa que o fechamento depende do cumprimento de condições precedentes comuns a negócios desse tipo.

O que o GARE11 pretende vender

A negociação contempla nove ativos que atualmente integram o portfólio do fundo.

A venda está inserida na estratégia de gestão ativa do GARE11. O fundo pretende realizar parte da valorização acumulada nos imóveis e diminuir a concentração de receitas em alguns de seus maiores inquilinos.

O Carrefour representa aproximadamente 38% da receita imobiliária do fundo, enquanto a BAT responde por cerca de 21% e o GPA por 14%. Essa concentração ajuda a explicar por que a redução da exposição ao Carrefour é considerada um dos pontos centrais da operação.

GARE11 continuará exposto aos imóveis vendidos

O pagamento não deverá ocorrer exclusivamente em dinheiro. Conforme o fato relevante, o GARE11 receberá cotas subordinadas do Riza Renda Imobiliária Master.

Isso significa que o fundo poderá continuar participando da eventual valorização dos ativos durante o período em que o novo veículo mantiver e posteriormente vender os imóveis.

A estrutura, porém, também traz riscos. Cotas subordinadas normalmente ficam atrás das cotas seniores na ordem de recebimento dos recursos. O resultado para o GARE11 dependerá das condições definitivas da operação, da valorização dos imóveis e do sucesso dos futuros desinvestimentos.

Até o momento, não foram divulgados todos os detalhes sobre a divisão do pagamento entre dinheiro e cotas, nem uma estimativa oficial do ganho de capital por cota.

Venda poderá reduzir a alavancagem

Outro objetivo informado pela gestão é utilizar parte dos recursos para liquidar certificados de recebíveis imobiliários vinculados aos ativos negociados.

Quando a operação for concluída, as dívidas garantidas pelos imóveis vendidos deverão ser encerradas com os recursos obtidos no negócio. Isso poderá reduzir a alavancagem bruta e as despesas financeiras do fundo.

A gestão também pretende ampliar a capacidade do GARE11 de aproveitar novas oportunidades de aquisição. A estratégia envolve vender imóveis que já acumularam valorização e direcionar o capital para ativos negociados em condições consideradas mais atrativas.

Autuação do Grupo Mateus aumenta atenção sobre o risco

A operação ganhou ainda mais relevância após o Grupo Mateus comunicar, em 29 de junho, que sua controlada Armazém Mateus recebeu um auto de infração da Receita Federal no valor de R$ 1,28 bilhão.

A cobrança questiona o tratamento tributário adotado em 2022 e 2023 sobre créditos presumidos de ICMS nas bases de cálculo do IRPJ e da CSLL. A companhia classificou a possibilidade de perda como “possível” e informou que apresentará defesa administrativa, podendo também levar o caso ao Judiciário.

A autuação não representa uma dívida definitivamente reconhecida nem indica, por si só, incapacidade do Grupo Mateus de pagar os aluguéis. Entretanto, aumenta o risco percebido e reforça a importância da diversificação dos locatários.

Com a alienação das unidades ocupadas pelo Mix Mateus, o GARE11 poderá reduzir parcialmente a exposição ao varejista.

O que acontece com os dividendos do GARE11

O GARE11 distribuiu R$ 0,083 por cota em junho, referente aos resultados de maio. O pagamento foi realizado em 8 de junho aos investidores posicionados no fundo em 29 de maio. Naquela data, a cota fechou em R$ 8,35, resultando em retorno mensal próximo de 0,99%.

Ainda não é possível afirmar que a venda provocará aumento ou redução dos dividendos. O efeito dependerá do lucro reconhecido, da forma de pagamento, da dívida liquidada e de como o dinheiro será reinvestido.

Dados recentes indicam valor patrimonial próximo de R$ 9,27 por cota, último rendimento de R$ 0,083 e negociação da cota ao redor de R$ 8,12, abaixo do valor patrimonial.

O desconto pode representar uma oportunidade, mas também reflete riscos relacionados à concentração dos inquilinos, à alavancagem e à complexidade das operações. Antes de investir, será necessário acompanhar a conclusão da venda e os números detalhados que serão apresentados pela gestão.