O investidor brasileiro sempre quer saber “quais fundos imobiliários comprar agora”, especialmente quando o cenário político e econômico traz incertezas, como em um ano eleitoral. Mas antes de qualquer decisão, é essencial reforçar: este conteúdo serve como ponto de partida, não como recomendação definitiva. O foco aqui é apresentar fundamentos, riscos e perspectivas para que cada investidor aprofunde sua própria análise e avalie se os ativos fazem sentido para seu perfil e objetivos.
Dito isso, a perspectiva para os fundos imobiliários em 2026 é considerada construtiva. Mesmo após um desempenho positivo recente, ainda existe espaço para valorização, principalmente se a taxa Selic sinalizar um ciclo de queda gradual ao longo do horizonte relevante. Diferentemente das ações, os FIIs tendem a apresentar menor volatilidade, mas continuam sensíveis ao ambiente macroeconômico, à dinâmica dos juros e à qualidade dos ativos em carteira.
CENÁRIO DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS EM 2026
Em um ano eleitoral, o mercado costuma precificar incertezas adicionais. No entanto, os fundos imobiliários partem de uma base interessante:
Juros reais ainda elevados, mas com expectativa de normalização no médio prazo
Ativos negociados, em muitos casos, abaixo do valor patrimonial
Maior seletividade do mercado, premiando qualidade, localização e gestão
Nesse contexto, entender por que um fundo negocia com desconto é tão importante quanto observar o tamanho desse desconto. Nem todo P/VP baixo representa oportunidade. Muitas vezes, ele reflete riscos reais, como vacância elevada, imóveis mal localizados ou dificuldades operacionais.
1) HGLG11 – Logística como pilar defensivo
O primeiro destaque é um dos nomes mais conhecidos do mercado de FIIs. O fundo atua no segmento de logística, com galpões de grande porte, normalmente entre 30 mil e 40 mil m², bem localizados e com contratos de longo prazo.
Essas características criam uma barreira natural à saída de inquilinos. Mudar uma operação logística desse porte é caro, complexo e pouco frequente, o que tende a reduzir vacância e aumentar previsibilidade de receita.
Apesar de negociar próximo ao valor patrimonial, muitos investidores evitam o fundo justamente por não enxergarem um “grande desconto”. O ponto central é entender que qualidade também é precificada. Assim como um imóvel bem localizado tende a valorizar mais ao longo do tempo, fundos com ativos premium costumam sustentar preços mais altos.
2) RBRY11 – Papel com foco em crédito de qualidade
No universo dos FIIs de papel, a análise muda completamente. Aqui, o principal fator não é localização, mas sim qualidade dos emissores e estrutura das operações de crédito.
Esse fundo se destaca por apresentar mais de 90% da carteira concentrada em operações com rating elevado, geralmente na faixa A ou superior. Isso não elimina riscos, mas reduz de forma relevante a probabilidade de inadimplência.
Além disso, o fundo entrega um patamar de dividendos considerado competitivo, o que chama atenção em um cenário de transição de juros. Para investidores que buscam renda mensal e menor exposição a vacância física, é um nome que merece estudo mais aprofundado.
3) PVBI11 – Escritórios: oportunidade que exige paciência
O segmento de lajes corporativas ainda é o mais descontado do mercado. E esse fundo é um exemplo claro disso. Com imóveis de alto padrão, localizados em regiões consolidadas de São Paulo, ele carrega um portfólio considerado de excelente qualidade.
O grande desafio está na vacância, atualmente acima de 15%. A gestão vem sinalizando redução gradual, mas em ritmo mais lento do que o mercado gostaria. Isso explica o desconto relevante frente ao valor patrimonial.
O ponto-chave aqui é visão de futuro. À medida que empresas revisam políticas de home office e avançam para modelos híbridos ou presenciais, a tendência é que os melhores endereços sejam os primeiros a se recuperar. Para o investidor, trata-se de uma tese que pode destravar valor, mas que exige tempo e tolerância a oscilações.
4) HGRU11 – Diversificação e gestão ativa
Entre os fundos híbridos, esse se destaca pela estratégia de renda urbana. O portfólio inclui imóveis de varejo, educação, mercados e outros segmentos essenciais, reduzindo dependência de um único setor.
Um diferencial importante é a gestão ativa, com reciclagem de portfólio e vendas de ativos acima do valor avaliado, o que gera ganho de capital e reforça a capacidade de distribuição no longo prazo. Negociando próximo ao valor patrimonial, o fundo se posiciona como uma alternativa sólida para quem busca equilíbrio entre renda e preservação de capital.
5) XPML11 – Shoppings além do varejo
O maior fundo de shoppings do mercado brasileiro passou por um período turbulento recentemente, marcado por questionamentos sobre liquidez e necessidade de venda de ativos. A resposta veio com uma estratégia que gerou valor e reforçou a estrutura do fundo.
Hoje, a tese vai além do consumo tradicional. Shoppings modernos concentram serviços, alimentação, entretenimento, publicidade e estacionamento, criando múltiplas fontes de receita. Em regiões de classe A e B, a resiliência tende a ser maior mesmo em cenários econômicos mais desafiadores.
Para 2026, os fundos imobiliários voltam a ocupar um espaço relevante na carteira do investidor brasileiro. Logística, papel, lajes corporativas, renda urbana e shoppings oferecem teses distintas, cada uma com seus riscos e gatilhos de valorização.
O mais importante é compreender que desconto não é sinônimo de oportunidade automática. Qualidade dos ativos, gestão, localização e perspectiva futura fazem toda a diferença. Esses cinco fundos representam pontos de partida sólidos para estudo em um cenário que pode ser favorável aos FIIs nos próximos anos.
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