Comprar uma cota por menos do que seu valor patrimonial pode representar uma oportunidade, mas o desconto isoladamente não transforma um fundo imobiliário em bom investimento.
O indicador P/VP compara a cotação na Bolsa com o valor patrimonial por cota. Quando está abaixo de 1, o mercado negocia o fundo com deságio. Entretanto, problemas de vacância, imóveis pouco atrativos, endividamento, contratos próximos do vencimento ou queda recorrente nos rendimentos podem justificar preços reduzidos.
VINO11 e BBIG11, por exemplo, aparecem no esboço analisado com descontos próximos de 52% e 40%, respectivamente. Mesmo assim, o material alerta que o potencial de valorização patrimonial não deve ser analisado sem considerar os desafios enfrentados pelos fundos.
Entre os FIIs de tijolo negociados abaixo de R$ 10, três nomes chamam atenção pela combinação de portfólio imobiliário, receitas recorrentes e possibilidade de valorização: RBVA11, TEPP11 e GARE11.
RBVA11 combina renda urbana e portfólio diversificado
O RBVA11 é um fundo de renda urbana com imóveis utilizados principalmente por empresas dos setores bancário, alimentício, educacional e varejista.
De acordo com os números apresentados no esboço, a cota estava próxima de R$ 9,12, enquanto o valor patrimonial era estimado em aproximadamente R$ 10,67. O P/VP de 0,85 indicava desconto de cerca de 15%.
O fundo possuía 74 imóveis, aproximadamente 305 mil metros quadrados de área bruta locável e 28 locatários. A vacância física estava em 6,5%, enquanto o prazo médio dos contratos alcançava cerca de seis anos e meio.
Entre os principais inquilinos estavam Cogna, Assaí, Caixa Econômica Federal, Santander e Grupo Pão de Açúcar. A maior parte da receita vinha de imóveis localizados no estado de São Paulo.
A gestão também vinha reduzindo gradualmente a antiga concentração em agências bancárias, adquirindo novos imóveis e negociando espaços vagos. A alavancagem, próxima de 10,74%, exige acompanhamento, mas permanecia em nível considerado administrável no material analisado.
O RBVA11 manteve pagamento recente de R$ 0,09 por cota, conforme calendário divulgado pela B3 em junho de 2026.
TEPP11 oferece escritórios bem localizados, mas rendimento exige cautela
O TEPP11 investe principalmente em edifícios corporativos e comerciais localizados em regiões valorizadas da cidade de São Paulo, como Itaim Bibi, Vila Olímpia e Morumbi.
A cotação indicada era de aproximadamente R$ 7,91, diante de um valor patrimonial perto de R$ 9,57. Com P/VP de 0,83, o fundo apresentava deságio de cerca de 17%.
Seu portfólio reunia seis imóveis, 52 mil metros quadrados de área locável e 47 inquilinos. A vacância física estava próxima de 5,69%, enquanto a vacância financeira era menor, de aproximadamente 1,27%.
Um dos principais pontos de atenção é o dividend yield anualizado. Embora tenha alcançado patamar superior a 14% no período analisado, parte desse rendimento estava relacionada à distribuição de recursos extraordinários. Portanto, não há garantia de manutenção do mesmo nível nos próximos meses.
O TEPP11 pagou R$ 0,13 por cota em maio e junho de 2026, segundo calendários de rendimentos publicados pela B3.
GARE11 tem vacância zerada e contratos longos
O GARE11 aparece como o maior e mais pulverizado dos três fundos. A cota estava próxima de R$ 8,14, com valor patrimonial estimado em R$ 9,19 e P/VP de 0,88, representando desconto de aproximadamente 12%.
O portfólio reunia 33 imóveis, distribuídos por 15 estados, com cerca de 463 mil metros quadrados de área locável. A duração média dos contratos era próxima de dez anos.
Outro diferencial era a vacância física e financeira zerada. Isso significa que todos os espaços estavam ocupados e que não havia inadimplência relevante de aluguéis no período analisado.
A carteira incluía imóveis de renda urbana, galpões logísticos e escritórios. Entre os locatários estavam Carrefour, Souza Cruz, Grupo Pão de Açúcar, Mercado Livre, MRV e Três Corações.
O fundo também estava reorganizando seu portfólio, com venda de dez imóveis e previsão de novas aquisições. Em julho de 2026, o GARE11 distribuiu R$ 0,083 por cota.
Qual dos três fundos imobiliários é mais interessante?
O RBVA11 oferece maior diversificação de imóveis e locatários, mas ainda precisa reduzir sua vacância. O TEPP11 apresenta ativos corporativos bem localizados, porém seus dividendos recentes foram impulsionados por receitas que podem não ser recorrentes.
Já o GARE11 se destaca pelos contratos longos, vacância zerada e diversificação geográfica, embora as vendas e aquisições em andamento possam alterar a composição da carteira.
Os três fundos estão abaixo de R$ 10 e negociados com desconto patrimonial. Ainda assim, o investidor deve analisar relatórios gerenciais, dívidas, qualidade dos locatários e sustentabilidade dos dividendos antes de comprar. Preço baixo pode representar oportunidade, mas também pode refletir riscos que ainda não foram solucionados.
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