XPML11 ainda tem desconto? Os números de 2026 após a “virada” do fundo de shoppings

O XPML11 é atualmente o maior fundo imobiliário de shoppings do mercado brasileiro, tanto em patrimônio quanto em número de cotistas. Após um ciclo intenso de mudanças, o fundo chega a 2026 com um perfil estruturalmente diferente daquele observado nos anos anteriores.

A gestão promoveu vendas relevantes de ativos, reduziu significativamente a alavancagem, melhorou a qualidade média do portfólio e manteve uma política de distribuição consistente, o que ajudou a sustentar a valorização das cotas nos últimos meses.

Atualmente, o fundo é negociado na faixa de R$ 109 a R$ 110 por cota, com liquidez elevada e presença constante entre os FIIs mais negociados da Bolsa.

Números atuais do XPML11 (raio-x do fundo)

Esses dados mostram um fundo grande, líquido, diversificado e hoje negociado muito próximo ao valor patrimonial, sem desconto relevante.

 Dividendos do XPML11

Dividendos pagos recentemente

Resumo dos rendimentos

Com base nesses valores, o XPML11 entrega atualmente um Dividend Yield anual próximo de 10%, patamar elevado para um fundo de shoppings negociado próximo ao valor patrimonial.

Desempenho operacional: o que sustenta os dividendos

Os indicadores operacionais mais recentes mostram melhora consistente da operação, mesmo após a venda de ativos:

• Vendas por metro quadrado cresceram perto de 6% na comparação anual

• NOI caixa por metro quadrado avançou mais de 7%

• Same Store Sales ficaram acima de 4%

• Same Store Rent apresentou crescimento positivo

Esses números indicam que os shoppings remanescentes no portfólio estão vendendo mais, gerando mais caixa e sustentando os aluguéis, o que é fundamental para a previsibilidade do resultado.

Alavancagem deixou de ser um problema

Um dos maiores pontos de atenção do mercado em relação ao XPML11 no passado era a alavancagem futura. Após a venda de ativos bilionários, esse risco foi substancialmente reduzido.

Hoje, a alavancagem do fundo representa menos de 10% do patrimônio, com cronograma confortável e totalmente suportado pela geração de caixa operacional. Isso diminui o risco financeiro e aumenta a segurança da distribuição de rendimentos.

Riscos operacionais e pontos de atenção

Apesar do cenário mais equilibrado, alguns riscos permanecem no radar:

• Sensibilidade ao consumo, típica de fundos de shopping

• Custos de ocupação, que precisam permanecer abaixo de níveis críticos para evitar pressão sobre lojistas

• Eventos pontuais em ativos específicos, que exigem acompanhamento, mesmo com portfólio diversificado

Ainda assim, a diluição do patrimônio entre 28 shoppings reduz o impacto de problemas isolados.

XPML11 está caro ou no preço justo?

Com a cota negociada próxima ao valor patrimonial e entregando Dividend Yield de dois dígitos, o XPML11 hoje se encontra mais próximo de um preço justo do que de um cenário de forte desconto.

O que joga a favor da cota atual:

• Dividendos elevados e previsíveis

• Alavancagem controlada

• Portfólio mais eficiente após reciclagem

• Liquidez elevada

O que limita upside no curto prazo:

• P/VP ao redor de 1

• Forte valorização recente

• Possível pressão caso ocorram novas emissões

O XPML11 chega a 2026 como um fundo mais enxuto, menos alavancado e operacionalmente mais eficiente, mantendo dividendos elevados mesmo após a alta das cotas.