VIUR11 vende seis ativos ao TRXF11 e convoca AGE para decidir sobre amortizações

O fundo imobiliário VIUR11 anunciou a venda de seis de seus sete ativos para o TRXF11, em uma operação avaliada em R$ 269,2 milhões. A negociação altera profundamente a estrutura patrimonial do VIUR11 e levou à convocação de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE), na qual os cotistas irão deliberar sobre amortizações parciais, possível liquidação do fundo e mudanças no regulamento.

Detalhes da operação entre VIUR11 e TRXF11

A venda contempla seis imóveis, mantendo apenas um ativo no portfólio do VIUR11. O valor total da transação será pago da seguinte forma:

• R$ 157,7 milhões em cotas do TRXF11, provenientes de uma nova emissão, precificadas ao valor patrimonial;

• R$ 111,5 milhões por meio da assunção das dívidas vinculadas aos CRAs atrelados aos imóveis vendidos.

O preço da operação corresponde a 98,3% do valor patrimonial dos ativos, representando um desconto de 1,7% sobre o VP, mas cerca de 43,8% acima do valor de mercado das cotas do VIUR11 no momento do anúncio.

Impacto financeiro e efeito patrimonial

Apesar do prêmio em relação ao preço de mercado, a venda gera prejuízo contábil estimado em R$ 43 milhões, o equivalente a aproximadamente R$ 1,60 por cota, devido à alienação abaixo do valor patrimonial registrado.

Com a efetivação da transação e o início das amortizações, o VIUR11 deverá interromper a distribuição de rendimentos, uma vez que a entrega de cotas do TRXF11 caracteriza realização do resultado negativo.

Reserva de garantia e prazo de até 24 meses

Do total financeiro envolvido, cerca de R$ 49 milhões permanecerão retidos por até 24 meses como reserva de garantia, com três finalidades principais:

1. Cobertura de eventuais inadimplências de inquilinos;

2. Garantia de recompra de imóvel ainda não registrado em nome do fundo;

3. Execução de reformas previstas em contrato.

Caso esses recursos não sejam utilizados ao final do período, o montante poderá ser amortizado aos cotistas.

Como ficará o VIUR11 após as amortizações

Após a conclusão da venda e das amortizações iniciais, o fundo passará a deter:

• Um portfólio residual avaliado em cerca de R$ 120 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 4,45 por cota em amortizações totais estimadas;

• Um patrimônio remanescente próximo de R$ 1,80 por cota, concentrado no único imóvel mantido na carteira.

Somando amortizações e patrimônio residual, o valor econômico estimado do VIUR11 gira em torno de R$ 6,20 a R$ 6,40 por cota, patamar próximo ao preço de mercado observado antes da AGE.

Pautas da Assembleia Geral Extraordinária

A AGE foi convocada com três deliberações centrais:

1. Autorização para amortizações parciais, incluindo a entrega de cotas do TRXF11 aos cotistas;

2. Autorização para amortização total e liquidação do fundo, exigindo quórum mínimo de 25% dos cotistas;

3. Alteração do regulamento, permitindo que o fundo mantenha cotas de outro FII como ativo relevante, em vez de imóveis físicos.

Riscos, oportunidades e pontos de atenção

• As cotas do TRXF11 a serem entregues serão precificadas pelo valor patrimonial, enquanto o fundo negocia com desconto no mercado secundário;

• O imóvel remanescente no VIUR11 é considerado o ativo de menor atratividade do portfólio original, o que pode dificultar eventual venda futura ao valor de avaliação;

• Cotistas que permanecerem no fundo devem considerar a ausência de rendimentos por até 24 meses e o risco de liquidação ao final do processo.

A venda dos seis ativos ao TRXF11 representa uma reestruturação profunda do VIUR11, com efeitos diretos sobre renda, liquidez e horizonte de investimento. A decisão final sobre seguir até a liquidação ou encerrar posição no mercado ficará a cargo dos cotistas, que terão na AGE a definição do futuro do fundo.