O mercado de fundos imobiliários passou por uma forte valorização nos últimos meses, levando muitos ativos a negociarem próximos ou até acima do valor patrimonial. Nesse cenário, encontrar FIIs que ainda ofereçam uma relação atrativa entre risco e retorno se tornou mais difícil.

Apesar disso, dois fundos imobiliários de tijolo continuam chamando atenção de parte dos investidores: TRXF11 e GGRC11. Ambos apresentam dividendos próximos de 1% ao mês, contratos longos com inquilinos relevantes e um processo de diversificação do portfólio, fatores que podem contribuir para maior estabilidade de renda no longo prazo.

Embora não sejam considerados recomendações diretas de investimento, esses fundos vêm sendo analisados com mais atenção por investidores que buscam renda passiva recorrente e previsibilidade de fluxo de caixa.

TRXF11 amplia diversificação e reduz concentração no varejo

O TRXF11, conhecido por investir principalmente em imóveis de renda urbana e varejo, vem passando por um processo de transformação nos últimos anos.

A estratégia da gestão tem sido reduzir a dependência de um único setor e ampliar a presença em diferentes segmentos da economia.

Hoje o portfólio inclui ativos ligados a:

• Varejo alimentar

• Logística

• Educação

• Saúde e hospitais

• Shopping centers

• Renda urbana

Essa diversificação é vista como uma forma de reduzir riscos operacionais e de concentração de receita.

Outro ponto relevante é a qualidade dos inquilinos. O fundo possui contratos com empresas e instituições relevantes, como:

• Redes de varejo alimentar

• Instituições financeiras

• Operadores logísticos

• Hospitais e instituições médicas

• Grandes empresas de e-commerce

Entre os locatários que passaram a integrar o portfólio estão empresas como Mercado Livre, além de instituições financeiras e hospitais de alto padrão, aumentando a robustez da carteira.

Além disso, muitos contratos são atípicos, modelo bastante valorizado pelos investidores porque dificulta a rescisão antecipada e garante maior previsibilidade de receita.

Distribuição de dividendos deve continuar estável em 2026

Historicamente, o TRXF11 mantém um padrão relativamente estável de dividendos.

A expectativa do mercado é que o fundo continue distribuindo aproximadamente:

Vale destacar que parte do resultado distribuído ao longo dos últimos anos veio de ganhos de capital com venda de ativos, e não apenas da receita de aluguel.

Essa estratégia pode continuar sendo utilizada pela gestão, especialmente se o mercado permitir novas vendas com valorização imobiliária.

Endividamento é ponto de atenção no TRXF11

Apesar dos pontos positivos, o fundo também apresenta alguns riscos que precisam ser monitorados pelos investidores.

Um deles é o nível de alavancagem.

Atualmente o fundo possui aproximadamente:

Embora o prazo longo reduza o risco de pressão imediata no caixa, o fato de parte da dívida estar ligada ao CDI pode elevar custos financeiros em períodos de juros elevados.

GGRC11 também busca melhorar qualidade do portfólio

Outro fundo que vem passando por transformações importantes é o GGRC11, que historicamente foi bastante concentrado em alguns inquilinos.

Um dos exemplos mais conhecidos foi a forte exposição à Americanas, que chegou a representar quase 20% da receita do fundo antes da crise financeira da empresa.

Com a reestruturação da carteira, essa exposição foi reduzida.

Atualmente:

A estratégia da gestão tem sido buscar imóveis logísticos e industriais mais modernos, além de inquilinos com maior capacidade financeira.

Entre as aquisições recentes estão ativos com padrão triple A, considerados de alta qualidade no mercado imobiliário.

Dividendos também giram perto de 1% ao mês

Assim como o TRXF11, o GGRC11 também apresenta dividendos próximos de 1% ao mês dependendo do preço de compra da cota.

Esse patamar de rendimento é considerado relevante especialmente para um fundo de tijolo com contratos longos, já que muitos FIIs atualmente negociam com dividend yields menores.

Recompra de cotas pode beneficiar investidores

Um fator que também chamou atenção recentemente no GGRC11 foi a estratégia de recompra de cotas.

Esse tipo de operação pode ser positivo quando o fundo está negociando com desconto relevante em relação ao valor patrimonial.

Em vez de adquirir novos imóveis com cap rates menores, o fundo pode optar por recomprar suas próprias cotas, o que tende a:

• aumentar o valor por cota

• melhorar a rentabilidade do fundo

• gerar ganho indireto aos cotistas

No entanto, essa estratégia precisa ser executada com cautela para evitar impacto negativo na liquidez ou no caixa do fundo.

Endividamento também existe no GGRC11

Assim como no TRXF11, o GGRC11 também possui dívidas, o que exige acompanhamento por parte dos investidores.

Entre os pontos monitorados estão:

• dívidas atreladas ao CDI

• financiamentos indexados ao IPCA + 9,5%

• custo financeiro elevado em períodos de juros altos

Em geral, gerar retorno imobiliário acima desse patamar pode ser desafiador, o que faz com que a gestão precise equilibrar bem suas estratégias de expansão.

Relação risco-retorno chama atenção

Mesmo com pontos de atenção, muitos investidores voltaram a observar esses dois fundos por um motivo principal: a relação risco-retorno atual.

Entre os fatores que chamam atenção estão:

• dividendos próximos de 1% ao mês

• contratos de longo prazo

• portfólio em expansão

• diversificação crescente de inquilinos

• redução de concentração em grandes locatários

Em um mercado onde vários FIIs já estão negociando próximos do valor patrimonial, fundos que ficaram para trás em valorização podem acabar se tornando oportunidades relativas dentro do setor.

No entanto, como sempre no mercado financeiro, qualquer decisão deve considerar a estratégia individual de cada investidor, perfil de risco e horizonte de longo prazo.