TRXF11 e GARE11 preocupam após Grupo Mateus fechar lojas: há risco para os dividendos?

A reestruturação do Grupo Mateus (GMAT3) acendeu um sinal de atenção entre investidores de fundos imobiliários. A companhia, uma das maiores redes varejistas do país, reduziu seu quadro de funcionários em mais de 6 mil pessoas e fechou 28 lojas em meio a um processo de ajuste operacional. A redução levou o número de empregados de 47,9 mil para 41,2 mil, segundo dados divulgados junto ao balanço do primeiro trimestre de 2026.

A notícia teve reflexo imediato nas discussões sobre FIIs porque o Grupo Mateus é locatário relevante em carteiras de renda urbana, especialmente em fundos como TRXF11 e GARE11. No caso do TRXF11, dados de mercado mostram que o Grupo Mateus se tornou um dos principais inquilinos do fundo, com participação relevante na receita imobiliária após novas operações envolvendo imóveis da rede.

Apesar do susto inicial, o fechamento de lojas não significa, automaticamente, impacto direto nos rendimentos dos fundos. A preocupação central do cotista deve ser outra: entender se os imóveis locados ao Grupo Mateus fazem parte da lista de unidades encerradas, qual é o peso do inquilino na receita e quais são as proteções contratuais.

O que aconteceu com o Grupo Mateus?

O Grupo Mateus passou por uma reorganização para reduzir custos, aumentar eficiência e ajustar operações que não vinham entregando o retorno esperado. O movimento atingiu lojas em estados do Norte e Nordeste, como Bahia, Ceará, Maranhão, Piauí, Sergipe e Pará.

A empresa continua sendo uma das maiores redes supermercadistas do Brasil, mas o fechamento de unidades mostra que o varejo alimentar também enfrenta pressão com juros elevados, custos operacionais e necessidade de melhorar margens.

TRXF11 e GARE11 correm risco?

O risco existe como ponto de monitoramento, mas não deve ser tratado como crise imediata. Em fundos imobiliários com contratos longos, imóveis bem localizados e diversificação de inquilinos, o impacto de uma eventual saída tende a ser menor do que seria para um investidor dono de apenas um imóvel.

No TRXF11, o Grupo Mateus aparece em diversos ativos do portfólio, incluindo unidades no Pará, Ceará, Maranhão, Pernambuco e Bahia, conforme a página de portfólio do fundo. Já o GARE11 também tem histórico de imóveis locados ao Grupo Mateus, inclusive com contratos atípicos e portfólio 100% locado em relatório anterior.

O ponto mais importante é que, até o momento, não há confirmação pública de que os imóveis ocupados pelo Grupo Mateus em TRXF11 ou GARE11 estejam entre as lojas fechadas.

Por que os contratos atípicos reduzem o risco?

Grande parte dos contratos de renda urbana em FIIs como TRXF11 e GARE11 costuma ser atípica, com prazos longos e multa relevante em caso de rescisão antecipada. Na prática, se o inquilino decidir sair antes do prazo, pode ter de pagar parte relevante ou até a totalidade do contrato remanescente, dependendo das condições pactuadas.

Isso não elimina o risco, mas muda a dinâmica. Em vez de simples vacância imediata sem compensação, o fundo pode receber multa, manter o imóvel disponível para nova locação ou avaliar uma venda do ativo.

Tabela: pontos de atenção para o investidor

O que o cotista deve acompanhar agora?

O investidor deve observar os próximos relatórios gerenciais dos fundos, comunicados ao mercado e eventuais atualizações sobre inadimplência, renegociação ou devolução de imóveis. Também vale acompanhar os próximos resultados do Grupo Mateus, principalmente margem, endividamento, geração de caixa e continuidade do plano de eficiência.

O caso merece atenção porque mostra como o risco do inquilino pode afetar a percepção sobre fundos imobiliários. Ainda assim, a diversificação dos portfólios e a estrutura dos contratos reduzem a chance de um impacto abrupto e descontrolado nos rendimentos.

A reestruturação do Grupo Mateus coloca TRXF11 e GARE11 no radar, mas não caracteriza, por si só, um problema direto para os fundos. O cenário exige acompanhamento, principalmente pela exposição dos FIIs ao varejista, mas a existência de contratos longos, imóveis relevantes e portfólios diversificados torna a situação mais controlada do que o tom alarmista da notícia pode sugerir.