TRXF11 chama atenção após compras bilionárias e pressão sobre resultados

O fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX Real Estate, vive um dos momentos mais delicados de sua história recente. Após uma sequência intensa de aquisições bilionárias, o fundo passou a ser observado com mais atenção pelo mercado, especialmente diante de questionamentos sobre preço dos ativos, alavancagem, uso de cotas nas compras e falta de clareza nos relatórios.

Com mais de 209 mil cotistas, patrimônio robusto e presença relevante no IFIX, o TRXF se consolidou como um dos maiores fundos do segmento de varejo e renda urbana do país. No entanto, o crescimento acelerado começa a cobrar seu preço.

Cotação pressionada e possível aumento de volatilidade

Atualmente negociado próximo da região dos R$ 95 a R$ 100, o TRXF11 já apresenta sinais de perda de força no curto prazo. Parte do mercado acredita que, com a liberação de cotas usadas como moeda em aquisições, a pressão vendedora pode aumentar, elevando a volatilidade do papel.

Apesar disso, o fundo segue distribuindo R$ 0,93 por cota, valor acima do resultado recorrente recente, o que levanta dúvidas sobre a sustentabilidade dos dividendos no médio prazo.

Números do TRXF11 chamam atenção

Entre os principais dados do fundo, destacam-se:

• Cotistas: cerca de 209 mil

• Liquidez diária: aproximadamente R$ 9 milhões

• Valor patrimonial por cota: R$ 101,93

• Distribuição recente: R$ 0,93 por cota

• Alavancagem: cerca de 21% (considerando apenas CRIs)
  

A expectativa é que a liquidez aumente ainda mais após o encerramento das ofertas e liquidação das operações em andamento.

Aquisições bilionárias e cap rates questionados

Nos últimos meses, o TRXF realizou uma série de aquisições relevantes, incluindo:

• Imóveis do Assaí Atacadista, com cap rate em torno de 8%

• Sete imóveis do Atacadão, somando quase R$ 300 milhões

• Galpão logístico em Varginha, avaliado em cerca de R$ 285 milhões

• Quatro imóveis do Grupo Mateus, na casa de R$ 380 milhões

• 14 agências bancárias da Caixa Econômica Federal, adquiridas por cerca de R$ 140 milhões
  

É justamente nesse ponto que surgem as maiores críticas. O cap rate médio próximo de 10%, especialmente para ativos como agências bancárias com contratos típicos e multa reduzida, é visto por parte do mercado como baixo, considerando o risco e a natureza dos imóveis.

Agências bancárias: compra na contramão do mercado

A aquisição de agências bancárias gerou forte debate. Enquanto o setor imobiliário vê uma tendência clara de desmobilização desse tipo de ativo, o TRXF decidiu ir na direção oposta.

Gestoras concorrentes, inclusive com histórico sólido no segmento, vêm vendendo esse tipo de imóvel. No caso do TRXF, a justificativa apresentada foi a localização estratégica e potencial de valorização, argumento que não convenceu totalmente o mercado.

Estruturação de novo fundo levanta dúvidas

Outro ponto sensível foi a criação de uma estrutura paralela para aquisição de ativos logísticos, com o objetivo de evitar pagamento de ITBI. Embora a economia tributária seja vista como positiva, surgiram críticas quanto ao fato de a gestão terceirizar a operação dos ativos, alegando falta de expertise específica.

O receio dos cotistas é claro: pagamento indireto de duas taxas e diluição de eficiência operacional.

Distribuição acima do resultado e uso de reservas

No último resultado, o TRXF11:

• Gerou cerca de R$ 0,84 por cota

• Distribuiu R$ 0,93

• Utilizou parte das reservas acumuladas

Apesar de ainda existir colchão de reserva, cresce a percepção de que distribuições extraordinárias no fim do semestre são improváveis, especialmente diante do ciclo intenso de investimentos e do aumento da alavancagem.

Falta de transparência preocupa cotistas

Um dos pontos mais criticados é a ausência de uma visão clara e consolidada do caixa, parcelas a pagar, parcelas a receber e compromissos futuros.

Enquanto grandes gestoras do mercado divulgam tabelas detalhadas com:

• Fluxo de caixa futuro

• Parcelamentos de aquisições

• Amortizações previstas

• Recebíveis contratados
  

No TRXF, essas informações aparecem de forma fragmentada, exigindo que o próprio cotista monte planilhas para entender a real situação financeira do fundo.

Gestão sob pressão: mercado exige maturidade

O sentimento predominante é que o TRXF chegou a um novo patamar, onde erros de comunicação custam caro. Fundos desse porte não podem operar com nível de transparência inferior ao das principais casas do mercado.

A cobrança não é por menos crescimento, mas por mais clareza, previsibilidade e profissionalismo.

Crescimento agora exige disciplina

O TRXF11 continua sendo um fundo relevante, com portfólio diversificado, contratos longos e grande base de cotistas. No entanto, o momento exige que a gestão “coloque a bola no chão”, reduza ruídos, organize informações e entregue relatórios mais completos.

Em um mercado cada vez mais exigente, transparência deixou de ser diferencial e passou a ser obrigação.