O fundo imobiliário TRXF11 vem chamando atenção do mercado após anunciar uma captação de R$ 2 bilhões em sua 12ª emissão de cotas, que pode chegar a até R$ 3 bilhões com lote adicional de 50%. A operação visa financiar a compra de 36 novos imóveis, consolidando o portfólio do fundo e reforçando sua presença no segmento de renda urbana e atacarejos.
Nos últimos 30 dias, as cotas do fundo registraram alta próxima de 4%, refletindo o otimismo dos investidores diante do crescimento projetado e da boa performance operacional. Com a nova emissão, o patrimônio total do fundo deve superar R$ 5 bilhões, ampliando sua relevância entre os principais FIIs de tijolo do mercado.
Estrutura e estratégia do TRXF11
Criado em 2019 e gerido pela TRX Gestora, o TRXF11 atua de forma híbrida, adquirindo, desenvolvendo e vendendo imóveis locados para grandes empresas do varejo e atacado. Atualmente, o fundo conta com 74 imóveis, 24 inquilinos, vacância física de apenas 0,2% e vacância financeira de 0,42%, demonstrando alto nível de ocupação e estabilidade de receitas.
Entre os principais inquilinos estão Assaí (28%), Grupo Mateus (17,5%), Pão de Açúcar (15%) e o Hospital Albert Einstein (6,9%), que integra o portfólio com um projeto premiado — o Centro de Câncer Einstein, em fase final de construção e considerado um dos complexos oncológicos mais modernos do mundo.
O fundo também possui ativos logísticos relevantes, como um galpão de 149 mil m² locado ao Mercado Livre em Araucária (PR), com vencimento contratual até 2035.
Desempenho e dividendos
O TRXF11 apresentou receita operacional de R$ 42 milhões em setembro de 2025, com despesas de R$ 8,9 milhões e resultado líquido de R$ 33 milhões, equivalentes a R$ 1,30 por cota. O fundo mantém distribuições mensais consistentes de R$ 0,90 a R$ 0,93 por cota, acumulando yield anual de 13,23%.
Desde 2019, o fundo acumula rentabilidade de 70,17%, superando o IPCA e o IFIX no período. Mesmo com a Selic elevada a 15% em 2025, o TRXF11 manteve resultado positivo, reforçando a solidez do modelo de contratos atípicos de longo prazo (média de 14,28 anos).
Atualmente, o fundo possui 203 mil cotistas, o que reflete seu crescimento gradual e contínuo de base de investidores.
Endividamento e alavancagem
A dívida do TRXF11 permanece controlada, com alavancagem líquida de 12,58% e relação dívida/ativo total de 22,49%, bem abaixo da média do setor. As amortizações estão concentradas a partir de 2026, o que garante baixo risco de refinanciamento no curto prazo.
Avaliação e preço teto
Com base nos dividendos de R$ 13,31 por cota nos últimos 12 meses e um prêmio de risco de 4% sobre o Tesouro IPCA+, o preço teto estimado do TRXF11 é de R$ 121, representando margem de segurança de 20,23% sobre o preço atual de mercado (R$ 100,64).
Em um cenário mais conservador, considerando prêmio de 3%, o preço teto sobe para R$ 133,10, ampliando a margem para 30%. Esses números reforçam o potencial de valorização do fundo mesmo em meio ao cenário de juros elevados.
O TRXF11 combina gestão ativa, portfólio diversificado e contratos longos, fatores que sustentam sua boa performance e distribuição estável de rendimentos. A nova emissão bilionária tende a fortalecer ainda mais o fundo, ampliando sua exposição a imóveis de qualidade e consolidando sua posição entre os FIIs mais sólidos do mercado.
Com base na análise dos últimos relatórios e indicadores, o TRXF11 ainda apresenta preço atrativo e potencial de valorização, especialmente para investidores focados em renda mensal e horizonte de longo prazo.
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