O fundo imobiliário TRXF11 anunciou a aquisição de cinco galpões logísticos localizados em pontos estratégicos nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro, totalizando R$ 402 milhões em investimentos. Com a promessa de cap rate de 11,9% nos primeiros 12 meses, a transação foi estruturada com pagamento misto: R$ 53 milhões à vista, R$ 110 milhões em cotas e R$ 115 milhões a pagar em 12 meses, em operação casada com a criação de um novo fundo, o Hire11, que será gerido pela própria gestora dos ativos vendidos.
Localização privilegiada e ativos de alto padrão
A aquisição contempla dois galpões em Guarulhos, um em Cabreúva, um no bairro Jaguaré (São Paulo) e outro no aeroporto do Galeão (Rio de Janeiro). Quatro dos cinco ativos estão situados dentro do chamado “raio de 30 km” das capitais, critério valorizado por investidores de logística pela baixa vacância e demanda constante.
Dos cinco imóveis:
- Dois são classe AAA, dois classe B e um classe A;
- O total da área bruta locável (ABL) é de 107 mil m²;
- Apenas o galpão do Galeão apresenta vacância parcial, sendo os demais 100% ocupados.
O valor médio por metro quadrado foi de R$ 3.700, considerado razoável para os padrões da operação e localização.
Estrutura da operação levanta críticas: haverá dupla cobrança de taxas?
Apesar do cap rate atrativo e dos imóveis bem posicionados, a operação despertou preocupações entre investidores devido à estrutura adotada. A aquisição se deu por meio de um novo fundo, Hire11, que continuará sob a gestão da mesma empresa que vendeu os ativos — a HPE —, levantando suspeitas sobre possível conflito de interesses e cobrança dupla de taxas de administração.
Investidores se questionam se terão que arcar com:
- Taxa de gestão do TRXF11
- E também com taxa do fundo subjacente (Hire11)
Além disso, há precedentes, como o caso do fundo Halog (CSLM11), que mantinha ativos sob gestão terceirizada após venda, sem contrapartida de redução de custos para os cotistas.
Transparência e comunicação: cobrança por esclarecimentos
A gestora TRX, responsável pelo TRXF11, ainda não se pronunciou oficialmente sobre a renúncia ou não da taxa de gestão do fundo subjacente, ponto crucial para que a operação seja vista como positiva por toda a base de cotistas. Caso o custo adicional se confirme, movimentos de cobrança coletiva por parte dos investidores já estão sendo articulados para pressionar a gestora por mais transparência.
Avaliação final: imóveis são bons, mas estrutura preocupa
Analistas e investidores enxergam qualidade na aquisição dos imóveis, destacando que os galpões logísticos são ativos resilientes, com alta liquidez e baixa inadimplência. No entanto, a forma como a operação foi estruturada — com pagamento em cotas, criação de fundo paralelo e gestão mantida com o vendedor — gera desconforto e levanta sinal de alerta sobre a governança da TRX.
A expectativa agora gira em torno de novas movimentações da gestora, que poderá esclarecer a estrutura definitiva da operação nos próximos relatórios gerenciais.
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