Três fundos imobiliários que podem se valorizar em 2026 mesmo com juros ainda elevados

Mesmo após um período de juros elevados, o mercado de fundos imobiliários mostrou força ao longo de 2025, com diversos ativos registrando valorizações expressivas, em alguns casos superiores a 30% ou até 50%. Esse movimento reforçou uma percepção importante entre investidores mais atentos: mesmo em cenários adversos, fundos de qualidade tendem a se recuperar e, muitas vezes, superar expectativas.

Para identificar oportunidades de valorização, um dos indicadores mais utilizados é o P/VP (preço sobre valor patrimonial). Esse múltiplo compara o preço de mercado da cota com o valor patrimonial por cota, que representa quanto o fundo valeria se todos os seus ativos fossem vendidos e as dívidas quitadas. Em termos práticos, P/VP abaixo de 1 indica deságio, enquanto valores acima de 1 apontam ágio em relação ao patrimônio.

No entanto, um erro comum é assumir que fundos negociados a P/VP próximo ou ligeiramente acima de 1 não têm mais espaço para subir. A história do mercado mostra o contrário: fundos imobiliários de alta qualidade, especialmente de tijolo, frequentemente operam com ágio em ciclos de juros mais baixos, refletindo expectativa de crescimento, renda estável e valorização dos ativos.

BTLG11: logística de qualidade e histórico de ágio

Entre os fundos mais observados para 2026 está o BTLG11, um dos maiores e mais relevantes FIIs do segmento logístico. Atualmente negociado muito próximo do seu valor patrimonial, o fundo apresenta P/VP em torno de 1, o que à primeira vista poderia sugerir pouco espaço para valorização.

O histórico, porém, mostra outro cenário. Em 2021, o fundo chegou a operar com P/VP próximo de 1,07, quando o valor patrimonial girava em torno de R$ 100 e as cotas chegaram a ser negociadas acima de R$ 110. Com a alta dos juros a partir de 2022, houve compressão nos preços, trazendo o fundo de volta para patamares mais próximos do valor contábil.

O ponto central é que o BTLG11 possui imóveis logísticos premium, bem localizados e com contratos sólidos. Em um ambiente de queda da Selic, a tendência histórica é que fundos desse perfil voltem a negociar com ágio, refletindo a busca por renda previsível e ativos reais de qualidade.

XPML11: shoppings com deságio relevante

Outro fundo que chama atenção é o XPML11, um dos principais FIIs de shopping centers do mercado. Atualmente, o fundo negocia com P/VP ao redor de 0,86, o que representa um deságio aproximado de 14% em relação ao seu valor patrimonial.

O histórico do fundo ajuda a entender esse movimento. Durante o período mais crítico para o setor, especialmente em 2021, o P/VP chegou a níveis ainda mais baixos, refletindo o fechamento dos shoppings e a queda abrupta de receitas. Com a reabertura da economia, o fundo mostrou recuperação operacional e patrimonial, com aumento do valor patrimonial ao longo dos anos seguintes.

Mesmo assim, a manutenção dos juros elevados em 2024 e 2025 voltou a pressionar as cotações. Com expectativas de flexibilização monetária em 2026, o mercado tende a se antecipar, o que pode levar o XPML11 novamente a negociar próximo do seu valor patrimonial, como já ocorreu em ciclos anteriores.

BTRA11: agrologística e recuperação gradual

Fechando a lista está o BTRA11, fundo voltado ao segmento agrologístico, atualmente enquadrado como Fiagro. Diferente da maioria dos Fiagros focados em operações de crédito, o fundo investe diretamente em ativos físicos, como silos de armazenagem de grãos, o que reduz a concorrência direta no segmento.

Atualmente, o BTRA11 apresenta P/VP em torno de 0,78, com deságio significativo frente ao valor patrimonial. Nos últimos 12 meses, a cota já acumulou valorização próxima de 50%, reflexo de uma recuperação gradual após períodos de maior pressão, inclusive por problemas pontuais em operações passadas que já foram equacionados.

O histórico mostra que, por longos períodos, o fundo operou próximo do valor justo, com P/VP ao redor de 1. A evolução do patrimônio líquido e a normalização do mercado indicam que ainda há espaço para continuidade desse movimento, especialmente se o cenário macroeconômico se tornar mais favorável.

P/VP não é limite, é ponto de partida

A análise desses três fundos reforça uma lição recorrente no mercado imobiliário: P/VP não deve ser visto como um teto absoluto de preço. Fundos de qualidade, com bons ativos e gestão consistente, tendem a negociar com ágio em momentos de maior otimismo e juros mais baixos.

Em 2026, com a perspectiva de queda da Selic, o mercado pode voltar a precificar esses ativos de forma mais generosa. Para o investidor, o desafio está em diferenciar fundos estruturalmente sólidos daqueles que apenas parecem baratos. A combinação de P/VP, qualidade dos ativos e contexto macroeconômico segue sendo a chave para identificar oportunidades reais de valorização.