A redução da Selic para 14,50% ao ano, anunciada pelo Banco Central em 29 de abril de 2026, manteve a renda fixa entre os investimentos mais competitivos do mercado. Nesse cenário, cresceu a procura por títulos públicos, especialmente o Tesouro IPCA+, enquanto parte dos fundos imobiliários continuou negociada abaixo do valor patrimonial.
A dúvida dos investidores é direta: vale vender fundos imobiliários para aplicar todo o dinheiro no Tesouro Direto?
Apesar da elevada rentabilidade da renda fixa, a decisão não deveria ser baseada apenas na taxa exibida no momento da aplicação. Tesouro Direto e fundos imobiliários possuem objetivos, riscos, tributação e formas de pagamento diferentes.
Quanto pode render o Tesouro IPCA+
O Tesouro IPCA+ entrega a inflação medida pelo IPCA acrescida de uma taxa fixa. Caso um título ofereça, por exemplo, IPCA mais 8% ao ano e a inflação acumulada fique em 5%, o retorno bruto aproximado seria de 13,40% no período, pois os dois componentes são calculados de forma composta.
Em uma aplicação hipotética de R$ 10 mil, esse retorno produziria cerca de R$ 1.340 brutos em um ano. O valor líquido dependeria do prazo e da alíquota de Imposto de Renda.
| Prazo da aplicação | Alíquota de IR |
|---|---|
| Até 180 dias | 22,50% |
| De 181 a 360 dias | 20,00% |
| De 361 a 720 dias | 17,50% |
| Acima de 720 dias | 15,00% |
Considerando a menor alíquota, de 15%, o ganho líquido hipotético cairia de R$ 1.340 para aproximadamente R$ 1.139, sem considerar taxas e eventuais diferenças no período de inflação.
As taxas dos títulos mudam durante o dia conforme as condições do mercado. O próprio Tesouro Direto mantém páginas de acompanhamento de preços, taxas e rentabilidade histórica.
Venda antecipada pode causar prejuízo
O investidor que mantém o Tesouro IPCA+ até o vencimento recebe a rentabilidade definida na compra. Entretanto, quem vende antecipadamente fica sujeito à marcação a mercado.
Se os juros futuros caírem, um título comprado com taxa maior tende a se valorizar. Se os juros subirem, o preço do título pode cair. Assim, mesmo sendo um título público, o Tesouro IPCA+ pode apresentar saldo negativo temporário.
Por esse motivo, títulos de longo prazo não são indicados para dinheiro que poderá ser necessário em poucos meses. O Tesouro Selic costuma ser mais compatível com objetivos de curto prazo e reservas financeiras.
Fundos imobiliários ainda podem entregar mais de 1% ao mês
Os juros elevados pressionam os preços dos fundos imobiliários porque aumentam a concorrência da renda fixa. Essa queda, porém, pode fazer bons fundos serem negociados abaixo do valor patrimonial.
O GGRC11, fundo com foco em imóveis industriais e logísticos, distribuiu recentemente R$ 0,10 por cota. Considerando a cotação de referência de R$ 10,03, o rendimento mensal ficou próximo de 1%, equivalente a aproximadamente 12% ao ano sem reinvestimento. O fundo registrava P/VP próximo de 0,90, indicando negociação abaixo do valor patrimonial.
No MCCI11, fundo de recebíveis imobiliários, o pagamento recente foi de R$ 1 por cota. Sobre a cotação de R$ 94,67 utilizada no anúncio, o dividend yield mensal ficou em aproximadamente 1,06%. A gestora informa que o fundo concentra sua estratégia na aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários.
| Indicador de referência | GGRC11 | MCCI11 |
| Segmento | Imóveis logísticos e industriais | Recebíveis imobiliários |
| Rendimento recente por cota | R$ 0,10 | R$ 1,00 |
| Cotação de referência | R$ 10,03 | R$ 94,67 |
| Yield mensal aproximado | 1,00% | 1,06% |
| Rendimento anual simples estimado | 11,96% | 12,68% |
Os rendimentos distribuídos por FIIs podem ser isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas quando as condições legais são atendidas. Já o ganho obtido na venda de cotas com lucro é tributado.
Comparação mostra vantagens e riscos diferentes
| Critério | Tesouro IPCA+ | Fundos imobiliários |
| Retorno | Inflação mais taxa contratada | Rendimentos e valorização das cotas |
| Renda mensal | Não no título tradicional | Geralmente mensal |
| Imposto | IR regressivo | Rendimentos podem ser isentos |
| Oscilação | Pode ser forte antes do vencimento | Cotação varia diariamente |
| Principal risco | Venda antecipada com perda | Vacância, crédito e desvalorização |
| Garantia | Tesouro Nacional | Patrimônio e contratos do fundo |
Afinal, qual vale mais?
O Tesouro IPCA+ pode ser mais adequado para quem busca proteção contra a inflação, previsibilidade no vencimento e menor risco de crédito. Os fundos imobiliários podem interessar a quem procura renda mensal, aceita oscilações e pretende investir no longo prazo.
Com juros elevados, concentrar todo o patrimônio em FIIs aumenta o risco. Entretanto, vender fundos descontados apenas para acompanhar a renda fixa do momento também pode consolidar prejuízos.
A estratégia mais equilibrada tende a combinar as duas classes: títulos públicos para segurança e objetivos definidos, e fundos imobiliários de qualidade para renda recorrente e potencial de valorização. A proporção depende do prazo, da necessidade de liquidez e da tolerância ao risco de cada investidor.
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