Os FIIs de lajes vão disparar em 2026? Veja o que pode impulsionar o setor

Os fundos imobiliários de lajes corporativas surpreenderam o mercado em 2025 com fortes valorizações em curto espaço de tempo. Nos últimos meses, alguns ativos acumularam altas expressivas:

• PVBI11: +5,73% em apenas 30 dias

• HGRE11: +22,07% no ano

• TEPP11: +13,45%

• KNRI11: +14%

Esse movimento reacendeu uma dúvida clássica entre investidores: após anos de desempenho fraco, os fundos de lajes finalmente entraram em um novo ciclo de alta? E mais: com a expectativa de queda da Selic em 2026, o setor pode ser a próxima grande oportunidade?

IFIX em alta confirma recuperação do setor, mas com ressalvas

O avanço dos fundos de lajes ocorre em meio à recuperação do próprio mercado imobiliário listado. Em 2025, o IFIX acumulou valorização próxima de 18%, enquanto o segmento de lajes corporativas subiu cerca de 17,4%.

Isso indica que a recuperação é real, mas ainda desigual. O setor de lajes continua sendo um dos menores dentro do índice e também um dos mais voláteis, justamente por depender fortemente do ciclo econômico, do custo do crédito e da dinâmica do mercado de trabalho corporativo.

São Paulo lidera retomada, enquanto Rio ainda enfrenta dificuldades

O mercado de escritórios no Brasil está fortemente concentrado em São Paulo e Rio de Janeiro, com comportamentos completamente diferentes.

Regiões premium em São Paulo

As áreas mais valorizadas — Faria Lima, Itaim Bibi, JK, Paulista e Vila Olímpia — registraram:

• Vacância média: 11,7%

• Preço médio do aluguel: R$ 258,48/m²

• Valorização do aluguel: +21% desde o fim de 2024

Algumas regiões apresentam números ainda mais robustos:

• Paulista: 2,9% de vacância

• Faria Lima: 9,6%

• Vila Olímpia: 11%

Regiões secundárias

Já áreas como Santo Amaro, Marginal Pinheiros e Chucri Zaidan registram vacâncias elevadas:

• Santo Amaro: 55%

• Marginal Pinheiros: 37%

• Chácara Santo Antônio: 28%

Rio de Janeiro segue pressionado

A capital fluminense ainda enfrenta vacância elevada de aproximadamente 26% a 30%, refletindo menor atração de novas empresas e baixa demanda estrutural.

Disparada do aluguel cria novo patamar de preço nas áreas nobres

Antes da pandemia, os aluguéis das regiões premium eram, em média, o dobro dos praticados nas regiões secundárias. Hoje, essa diferença quase quadruplicou:

• Regiões secundárias: cerca de R$ 84/m²

• Regiões premium: acima de R$ 258/m²

Isso mostra que os imóveis bem localizados se tornaram extremamente valiosos, com demanda resiliente e menor risco de vacância estrutural.

Novo estoque em São Paulo acende sinal de alerta

Apesar da recuperação, um fator preocupa: a forte expansão do estoque de escritórios em São Paulo. Estão previstos mais de 2,2 milhões de m² de novos imóveis entrando no mercado até 2026.

Se esses prédios não forem pré-locados, a vacância, hoje perto de 16%, pode voltar a subir, pressionando aluguéis e rendimentos dos fundos.

Esse é justamente o motivo pelo qual a queda da Selic é crucial para a sustentabilidade do setor: sem atividade econômica forte, não há absorção de novos escritórios.

Alavancagem elevada expõe fragilidade de parte do setor

Entre os principais fundos analisados no segmento, mais da metade possui alavancagem acima de 10%, o que aumenta o risco operacional:

• VGRI11: 65% de alavancagem

• VINO11: 34%

• TEPP11: 26%

• HCORE11: 21%

• TOPP11: acima de 20%

Alavancagem elevada significa maior sensibilidade a juros, maior custo financeiro e risco direto de redução de dividendos em cenários adversos.

Renda mínima garantida cria ilusão de dividendos elevados

Alguns fundos vêm apresentando dividendos muito acima da média do setor, sustentados por renda mínima garantida (RMG) — uma espécie de compensação temporária quando o imóvel ainda não está totalmente alugado.

Exemplo clássico:

• HCORE11

  • Dividend yield em 12 meses: 21,74%

  • P/VP: 0,65

  • Alavancagem: 21%

  • Parte relevante da renda é não recorrente

  • Vencimento da RMG: janeiro de 2026

Quando essas garantias acabam, a tendência é de queda relevante na distribuição.

O mesmo ocorre em:

• VGRI11: RMG até março de 2026

• TOPP11: RMG até abril de 2026

Ou seja: dividendos atuais não representam, necessariamente, renda sustentável.

Dividendos médios do setor seguem baixos

Mesmo com a valorização das cotas, a renda média dos fundos de lajes segue modesta:

• PVBI11: 6,8% ao ano

• HGRE11: 8,6%

• JSRE11: 8,9%

• KNRI11: 8,2%

• GTWR11: cerca de 14%, mas com apenas um inquilino

Isso demonstra que o setor ainda não oferece renda competitiva frente a galpões logísticos, shoppings ou fundos de papel.

P/VP extremamente descontado sustenta tese de valorização

O grande atrativo atual dos fundos de lajes está no desconto patrimonial:

• Média do IFIX: P/VP de 0,90

• Galpões logísticos: 0,94

• Shoppings: 0,94

• Fundos de lajes: cerca de 0,67

Esse deságio indica que o mercado ainda precifica os riscos do setor, mas também abre espaço para ganhos expressivos de capital com a reprecificação, caso a Selic de fato entre em ciclo de queda.

Principais fundos observados no setor

• KNRI11: grande porte, mistura lajes e logística, maior liquidez

• HGRE11: foco em lajes, portfólio diversificado

• TEPP11: alta vacância no passado, recuperação em andamento

• PVBI11: perfil mais premium

• VGRI11: alto dividendo, mas com forte alavancagem e renda não recorrente

Lajes vivem virada especulativa, não uma virada de renda

O setor de lajes corporativas passa por um momento claro de reprecificação. As cotas sobem forte impulsionadas pela expectativa de queda dos juros, e não por uma explosão estrutural da renda.

Hoje, os fundos:

• Ainda carregam vacância elevada

• Sofrem com alavancagem relevante

• Têm parte da renda sustentada por efeitos não recorrentes

• Oferecem dividendos médios inferiores a outros segmentos imobiliários

Por isso, o setor se mostra mais adequado, neste momento, para quem busca ganho de capital, e não para quem deseja renda previsível mensal.

Com Selic, eleições e cenário macroeconômico altamente volátil em 2026, os fundos de lajes tendem a continuar oferecendo fortes oscilações, tanto para cima quanto para baixo. Estratégia, análise criteriosa e gestão de risco são indispensáveis.