O fundo imobiliário ALZR11 vive um dos seus momentos mais sólidos dos últimos anos. A cotação atual gira em torno de R$ 10,70 a R$ 10,75, praticamente colada ao preço justo estimado em R$ 10,66, com P/VP ao redor de 1,01.
Nos últimos 12 meses, a valorização acumulada da cota já se aproxima de 20%, impulsionada principalmente pela recuperação do setor de fundos de tijolo e pelos reajustes contratuais dos aluguéis. O dividend yield acumulado em 12 meses está na faixa de 8,5% a 8,8%, mantendo o fundo extremamente atrativo para quem busca renda mensal.
A liquidez média diária segue elevada, próxima de R$ 14 a R$ 15 milhões, enquanto a base de investidores continua crescendo e já supera 173 mil cotistas. O patrimônio do fundo alcança cerca de R$ 1,33 bilhão, consolidando o ALZR11 entre os maiores FIIs do segmento.
Dividendos entram em nova fase e superam as projeções internas
O rendimento mais recente distribuído ficou em torno de R$ 0,083 a R$ 0,085 por cota, acima da faixa que vinha sendo projetada para o segundo semestre. Além disso, o fundo mantém uma reserva de lucro próxima de R$ 0,05 a R$ 0,06 por cota, o que reforça a segurança para os próximos pagamentos.
A evolução dos rendimentos mostra uma trajetória clara de crescimento:
2020: média próxima de R$ 0,05
2021: avanço para a faixa de R$ 0,06
2022: aproximação de R$ 0,08
2023 e 2024: estabilidade acima de R$ 0,08
2025: consolidação acima de R$ 0,085
Esse histórico mostra que o fundo não apenas manteve seus dividendos como conseguiu elevá-los de forma gradual e sustentável.
Resultado operacional cresce e fundo passa a gerar sobras recorrentes
Nos dados mais recentes, o fundo apresentou:
Receita total: cerca de R$ 12 milhões
Despesas: em torno de R$ 1,2 milhão
Resultado líquido: próximo de R$ 10,8 a R$ 11 milhões
Distribuição efetiva: aproximadamente R$ 10,2 a R$ 10,5 milhões, equivalente a R$ 0,083 a R$ 0,085 por cota
Na prática, o fundo vem gerando mais resultado do que distribui, o que fortalece o caixa e aumenta a capacidade de sustentar os dividendos no longo prazo.
Atualmente, mais de 90% da carteira já passou por reajustes de aluguel, e os poucos imóveis restantes devem ser atualizados até o encerramento de 2025, o que tende a elevar ainda mais a receita recorrente.
Dívida existe, mas caixa elevado oferece conforto ao investidor
O ALZR11 possui uma dívida na faixa de R$ 80 milhões. Apesar disso, mantém um caixa superior a R$ 220 milhões, o que garante cobertura confortável dos compromissos financeiros por vários anos.
Esse nível de liquidez dá à gestão liberdade para:
Amortizar dívidas de forma estratégica
Negociar melhores condições financeiras
Realizar novas aquisições
Reduzir alavancagem ao longo do tempo
Portfólio segue 100% ocupado e com inquilinos extremamente sólidos
O fundo possui atualmente 23 imóveis, com vacância física e financeira zeradas. Todos os ativos estão locados, garantindo previsibilidade total de receita.
A maior parte dos imóveis está concentrada na Grande São Paulo, além de presença em outras regiões estratégicas. O portfólio é distribuído entre cinco tipologias:
Imóveis corporativos
Data center
Galpões logísticos
Galpões refrigerados
Imóveis de renda urbana
Entre os inquilinos estão empresas de grande porte de setores como varejo, alimentos, logística, educação e tecnologia, o que reduz significativamente o risco de inadimplência.
Contratos longos protegem o caixa por quase uma década
O prazo médio dos contratos gira em torno de 9 anos, com casos que chegam a 18 e 19 anos. Isso garante previsibilidade de receita no longo prazo e reduz drasticamente o risco de vacância estrutural.
Existe apenas um contrato com vencimento mais próximo, enquanto os demais seguem com prazos bastante alongados. Todos os contratos são corrigidos exclusivamente pelo IPCA, protegendo de forma direta contra a inflação.
ALZR11 entra definitivamente em um novo patamar entre os FIIs de tijolo
Com vacância zero, contratos longos, inquilinos sólidos, crescimento consistente da receita, caixa robusto e dividendos em expansão, o ALZR11 passa a ocupar um novo patamar entre os fundos de tijolo mais acompanhados do mercado.
Hoje, o fundo reúne três pilares raros ao mesmo tempo:
Renda mensal previsível
Proteção real contra a inflação
Estabilidade operacional elevada
Esse conjunto explica por que o ALZR11 voltou com força ao radar dos investidores e passou a ser visto novamente como um das opções mais sólidas do setor.
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