O MXRF11 voltou ao centro das atenções após a cotação recuar para a região de R$ 9,10, colocando o fundo novamente abaixo de seu valor patrimonial por cota. Para o investidor, a mudança altera principalmente uma conta: o preço pago por cada real de patrimônio do Maxi Renda.
Dados de mercado referentes ao fechamento de 14 de setembro mostram valor patrimonial próximo de R$ 9,26 por cota e relação P/VP de aproximadamente 0,98. Na prática, o FII passou a ser negociado com desconto próximo de 2% sobre seu patrimônio.
A queda ocorre justamente enquanto o fundo mantém uma característica que ajudou a torná-lo um dos FIIs mais populares da Bolsa: a distribuição recorrente de rendimentos.
MXRF11 mantém dividendo de R$ 0,10 por cota
O MXRF11 programou para 15 de setembro o pagamento de R$ 0,10 por cota aos investidores posicionados no fundo até 31 de agosto. A distribuição também aparece na agenda oficial de dividendos de fundos imobiliários divulgada pela B3.
Nos últimos 12 meses, o fundo acumulou aproximadamente R$ 1,20 por cota em proventos. Considerando uma cotação próxima de R$ 9,10, isso representa um dividend yield histórico ao redor de 13%, embora esse percentual possa mudar diariamente conforme a cotação.
O ponto importante é que dividendos passados não garantem pagamentos futuros. O resultado depende do desempenho da carteira, dos indexadores dos ativos, da inadimplência e das decisões da gestão.
Desconto do MXRF11 significa oportunidade?
Um P/VP inferior a 1 indica que as cotas estão sendo negociadas abaixo do valor patrimonial informado pelo fundo.
Isso, isoladamente, não significa que o ativo esteja barato.
No caso do MXRF11, o indicador saiu de patamares acima de 1 registrados anteriormente e voltou para aproximadamente 0,98, aumentando a margem entre cotação e patrimônio. A máxima das últimas 52 semanas ficou próxima de R$ 9,69, enquanto o preço recente retornou à região de R$ 9,10.
Para fundos com forte exposição a crédito imobiliário, entretanto, o investidor precisa avaliar também qualidade dos CRIs, garantias, indexadores, risco de crédito e capacidade de geração de caixa.
Mais de 1,5 milhão de investidores acompanham o fundo
Outro diferencial do MXRF11 é seu tamanho.
Dados baseados nos informes da CVM apontam aproximadamente 1,509 milhão de cotistas e patrimônio líquido de cerca de R$ 5,25 bilhões, colocando o Maxi Renda entre os maiores fundos imobiliários do mercado brasileiro.
A liquidez também permanece elevada. O volume médio negociado recentemente ficou próximo de R$ 17 milhões a R$ 18 milhões por dia, permitindo que posições sejam compradas e vendidas com relativa facilidade.
O que acompanhar no MXRF11 agora
O desconto patrimonial devolveu ao MXRF11 uma característica que havia desaparecido em momentos nos quais o fundo negociava acima do patrimônio.
Para o investidor, porém, a decisão não deve depender apenas do P/VP.
O principal será acompanhar se o fundo consegue preservar a geração de resultados que sustenta os atuais R$ 0,10 mensais por cota, além da evolução da carteira de crédito e do impacto do cenário de juros sobre os rendimentos.
Com a cota novamente perto do patrimônio e um dividend yield histórico de dois dígitos, o MXRF11 ganha um novo ponto de observação. A questão deixa de ser apenas quanto o fundo paga hoje e passa a ser se o preço atual oferece margem suficiente diante dos riscos da carteira.
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