O relatório gerencial de dezembro do MCRE11, fundo imobiliário multiestratégia da Mauá Capital, trouxe números relevantes que ajudam a explicar a forte valorização das cotas nos últimos meses e a manutenção de um patamar elevado de dividendos.
O fundo encerrou o mês com quase 87 mil cotistas, crescimento consistente frente aos cerca de 85 mil registrados anteriormente. O patrimônio líquido ultrapassou R$ 1,119 bilhão, enquanto o valor patrimonial por cota (VP) ficou em R$ 10,40.
No fechamento do relatório, a cota era negociada a R$ 8,75, refletindo um desconto de aproximadamente 16% sobre o valor patrimonial. Desde então, o mercado reagiu: a cota avançou para a região de R$ 9,20, reduzindo o desconto para cerca de 8%, com P/VP próximo de 0,92.
Desempenho da cota e fechamento do “gap” com o VP
O movimento de recuperação do MCRE11 foi expressivo:
Valorização no último mês: +3,72%
Valorização em 6 meses: +8,62%
Valorização em 12 meses: +17,5%
A cota saiu de R$ 7,83 em janeiro de 2025 e atingiu máxima anual de R$ 9,26 em dezembro de 2025, mostrando que parte relevante do desconto foi absorvida pelo mercado — embora o fundo ainda siga negociado abaixo do valor patrimonial.
Dividendos elevados e rendimento competitivo
Com a cota ao redor de R$ 9,23 e distribuição mensal de R$ 0,11, o fundo apresenta um dividend yield mensal aproximado de 1,19%, um patamar bastante elevado dentro do segmento.
Nos últimos 12 meses, o MCRE11 acumulou 14,19% em rendimentos, mantendo-se como um dos fundos multiestratégia mais generosos em distribuição, mesmo em um ambiente de juros ainda elevados.
A liquidez também segue como ponto forte: a liquidez média diária em dezembro foi de R$ 4,2 milhões, característica típica de um fundo “base 10”, com grande pulverização de cotistas.
Venda estratégica ao TRXF11 gera ganho de capital
O principal destaque do mês foi a venda indireta de um portfólio com quatro lojas de varejo e supermercados em São Paulo, ativos desenvolvidos sob o modelo built-to-suit.
Esses imóveis foram vendidos ao TRXF11, mas não de forma direta: o MCRE11 detinha os ativos por meio de fundos imobiliários intermediários da própria casa, como Mauá Renda Urbana e Mauá Propriedades — reforçando a presença recorrente de estruturas internas dentro dos fundos da gestora.
O pagamento foi feito em cotas do TRXF11, recebidas a valor patrimonial, o que gerou um ganho de capital estimado em R$ 25 milhões, equivalente a cerca de R$ 0,23 por cota do MCRE11.
Por que esse lucro ainda não chegou ao cotista?
Apesar de relevante, esse ganho não entra imediatamente em caixa. Como a transação ocorreu via fundos intermediários e o pagamento foi feito em cotas, o resultado só será reconhecido à medida que:
As cotas do TRXF11 forem vendidas
O caixa seja efetivamente repassado ao MCRE11
Além disso, o TRXF11 realizou uma emissão bilionária, o que mantém suas cotas pressionadas no mercado secundário. Isso tende a alongar o prazo para a realização total do lucro.
Resultado do mês: de onde vieram os 11 centavos?
Em dezembro, o fundo gerou e distribuiu R$ 0,11 por cota, sem uso de reservas. A decomposição do resultado mostra:
R$ 0,06 – Rendimentos de CRIs e crédito estruturado
R$ 0,02 – Rendimentos de fundos imobiliários
R$ 0,01 – Receita do galpão logístico (CD Santa Cruz)
R$ 0,01 – Resultado do caixa
R$ 0,05 – Ganho de capital com giro de ativos
– R$ 0,03 – Despesas
A reserva do fundo permanece curta, em apenas R$ 0,01 por cota, após uso relevante no mês anterior.
Composição da carteira e perfil de risco
A carteira do MCRE11 segue bastante carregada em crédito:
51% em CRIs e crédito estruturado
29% em imóveis físicos (principalmente o CD Santa Cruz)
13% em fundos estruturados
10% em alocação tática
7% em FIIs listados
3% em caixa
Cerca de 89% da carteira está indexada ao IPCA, com taxa média de IPCA + 11,1%, enquanto o restante segue atrelado ao CDI + 4,1%.
O “ativo-chave”: CD Santa Cruz pode destravar valor
O Centro de Distribuição Santa Cruz, no Rio de Janeiro, é hoje o principal ativo individual do fundo. O imóvel:
Representa parcela relevante da carteira
Foi adquirido a um custo estimado de R$ 105 milhões
Possui valor patrimonial próximo de R$ 190 milhões
O ponto decisivo é que o imóvel zerou a vacância, saindo de cerca de 23% para 100% locado, o que aumenta significativamente sua atratividade para uma venda futura.
Caso a venda ocorra a valor patrimonial, o fundo pode gerar um ganho de capital estimado em R$ 2,24 por cota, diluído ao longo do tempo, mas com impacto relevante no retorno total ao cotista.
Rentabilidade: entregando acima do IFIX e do CDI
Mesmo com taxas de administração e performance consideradas elevadas, os números mostram entrega consistente:
Rentabilidade a mercado desde o início: +65,3%
IFIX no mesmo período: +29,9%
CDI líquido: +53,9%
Somente em 2025, o MCRE11 entregou 29,3% de rentabilidade a mercado, superando com folga tanto o IFIX quanto o CDI.
O que esperar para 2026?
Embora o fundo ainda não tenha divulgado oficialmente o guidance do 1º semestre de 2026, a própria gestão sinalizou que o patamar de distribuição deve ser mantido, em linha com os atuais R$ 0,10 a R$ 0,11 por cota, com forte indicação de continuidade nos R$ 0,11 mensais.
O MCRE11 segue como um fundo de perfil mais arrojado, com crédito de taxas elevadas, concentração relevante em ativos estratégicos e presença de conflitos estruturais típicos da casa — mas que, até aqui, vêm se traduzindo em rentabilidade acima da média para os cotistas.
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