A Log Commercial Properties (LOGG3) chamou a atenção do mercado ao anunciar uma distribuição extraordinária de dividendos no valor de R$ 278 milhões, equivalente a R$ 3,19 por ação, o que representa um dividend yield de aproximadamente 12,4% em uma única distribuição. O movimento ocorre em um momento estratégico, às vésperas do debate sobre a possível tributação de dividendos em 10% a partir de 2026, o que levanta questionamentos sobre antecipação de proventos e eficiência fiscal.
Para ter direito aos dividendos, o investidor precisa estar posicionado em LOGG3 até o dia 18 de dezembro de 2025, com pagamento previsto para 29 de dezembro.
Dividendos trimestrais ganham força e indicam maior maturidade da empresa
Além do pagamento extraordinário, a Log vem consolidando uma política de dividendos trimestrais. Em 2025, já houve distribuições em abril, agosto, outubro e agora dezembro, totalizando quatro pagamentos no ano.
O histórico de dividendos mostra uma trajetória claramente ascendente:
- 2021: R$ 0,33
- 2022: R$ 0,87
- 2023: R$ 0,92
- 2024: R$ 2,42
- 2025: até R$ 3,96 no acumulado
Mesmo desconsiderando o evento não recorrente atual, o dividendo médio recorrente gira entre R$ 0,25 e R$ 0,30 por distribuição, reforçando que a empresa entrou em uma fase de maior previsibilidade, ainda que com yield estruturalmente menor que o dos FIIs.
Modelo de negócio híbrido diferencia a Log dos fundos imobiliários
Diferentemente da maioria dos fundos imobiliários de logística, a Log adota uma estratégia integrada de desenvolvimento imobiliário. O modelo envolve:
- Compra de terrenos
- Desenvolvimento e construção dos galpões
- Locação dos ativos
- Administração do portfólio
- Reciclagem com venda dos ativos valorizados
Esse processo permite ganhos de capital relevantes, algo que os FIIs geralmente não capturam da mesma forma, já que muitos compram ativos prontos inclusive galpões desenvolvidos pela própria Log.
Crescimento acelerado e forte pipeline de projetos
A companhia mantém um plano robusto de expansão. Em 2024, foram 1,5 milhão de m² em produção, e entre 2025 e 2028, o pipeline prevê mais 2 milhões de m². Cerca de 72% do land bank já está adquirido, com fonte de capital definida, reduzindo riscos de execução.
No terceiro trimestre de 2025, a empresa produziu 86 mil m², somando 207 mil m² no ano, enquanto o número de obras em andamento saltou de 8 para 16, com crescimento de 2,3 vezes na área bruta locável em construção.
Resultados contábeis chamam atenção mas exigem leitura cuidadosa
A Log apresenta margens aparentemente fora do padrão, como margem líquida de 161% e margem EBITDA de 248% em 2025. Isso ocorre porque a companhia contabiliza a valorização dos ativos imobiliários como ganho, inflando os indicadores tradicionais.
Embora esteja dentro das normas contábeis, esse modelo distorce métricas como P/L e EV/EBITDA, que hoje indicam um P/L de 5,84, abaixo da média histórica. Por isso, o investidor deve ir além dos múltiplos tradicionais e analisar a geração real de caixa e a estratégia de reciclagem de ativos.
Mercado de logística vive momento favorável no Brasil
O setor segue aquecido. O Brasil registra vacância histórica próxima de 7%, enquanto a Log opera com menos de 1% de vacância. O ticket médio dos aluguéis subiu 10,3%, impulsionado pelo avanço do e-commerce e pela demanda por entregas cada vez mais rápidas.
Somente em 2025, a empresa vendeu ativos em Natal, Jundiaí e Ribeirão Preto, levantando R$ 364 milhões, recursos usados para financiar novas construções sem aumento relevante da dívida.
Estrutura financeira sólida sustenta o crescimento
A Log mantém indicadores financeiros confortáveis:
- Dívida líquida / EBITDA: 0,7
- LTV abaixo de 70%
- Cronograma de amortização alongado
- Liquidez média diária de R$ 8,3 milhões
- 100% tag along e free float elevado
Mesmo com custo da dívida mais alto, o nível ainda é considerado saudável para o setor.
Log x FIIs de logística: quem entregou mais retorno?
Na comparação histórica desde 2019:
- BTLG11: +155%
- HGLG11: +122%
- LOGG3: +97%
- Ibovespa: abaixo da Log
- CDI: +82%
Os FIIs se beneficiaram da obrigação legal de distribuir 95% do resultado, enquanto a Log opta por reter capital para crescimento, o que reduz o yield, mas potencializa o valor no longo prazo.
Ação ou fundo imobiliário? Depende da sua estratégia
Para quem busca renda recorrente, os FIIs de logística seguem mais atrativos. Já para o investidor com foco em crescimento e valorização patrimonial, a Log se posiciona como uma alternativa eficiente para exposição ao setor logístico via ações.
Analistas mantêm recomendação de compra, considerando a combinação de crescimento, estrutura financeira sólida e valuation ainda atrativo apesar das distorções contábeis.
Dividendos elevados hoje, crescimento amanhã
A distribuição extraordinária de 12,4% coloca a Log Commercial no radar do investidor, mas o verdadeiro diferencial está na tese de longo prazo, sustentada pelo crescimento do e-commerce, expansão do portfólio e reciclagem eficiente de ativos.
Cabe ao investidor avaliar se prefere renda imediata, via FIIs, ou crescimento com eventuais dividendos elevados, como no caso da Log. A escolha, mais do que nunca, passa pelo perfil da carteira e pelo horizonte de investimento.
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