Com o CDI elevado e muitos investidores migrando para CDBs e Tesouro Direto, uma dúvida tem sido recorrente: ainda faz sentido investir em fundos imobiliários?
A resposta depende da estratégia. Enquanto produtos de renda fixa entregam rentabilidade bruta atrativa, é preciso descontar inflação e Imposto de Renda. Já os fundos imobiliários distribuem dividendos mensais isentos de IR para pessoa física, o que aumenta a eficiência do retorno.
Além disso, o mercado já começa a projetar uma possível queda da Selic ao longo de 2026. Historicamente, ciclos de redução de juros favorecem ativos de renda variável, como ações e FIIs.
Mesmo após recuperação do IFIX, ainda existem fundos imobiliários negociados com desconto relevante sobre o valor patrimonial.
A seguir, quatro exemplos que continuam chamando atenção.
TRXF11: renda urbana com contratos fortes e baixa vacância
O TRXF11 é um fundo de tijolo focado em imóveis de renda urbana, especialmente supermercados e grandes varejistas alimentares.
Principais indicadores:
- Cotação aproximada: R$ 93
- Dividend yield (12 meses): 12,69%
- P/VP: 0,92
- Vacância: 0,22%
- Patrimônio: R$ 6,31 bilhões
- Cerca de 238 mil cotistas
Entre os principais inquilinos estão grandes redes do varejo alimentar, com contratos de longo prazo e multas relevantes em caso de rescisão, o que aumenta a previsibilidade da receita.
Recentemente, o fundo realizou movimentações estratégicas envolvendo aquisição de imóveis por meio de emissão de cotas. Parte do mercado reagiu negativamente no curto prazo, pressionando o preço. Ainda assim, os fundamentos seguem preservados.
O crescimento foi acelerado nos últimos anos, mas sem perda estrutural de qualidade dos ativos. Para investidores que analisam fundamentos e não apenas preço de curto prazo, o desconto pode representar oportunidade.
VRTA11: fundo high grade negociado abaixo do valor patrimonial
O VRTA11 é um fundo de papel com carteira focada majoritariamente em CRIs de alta qualidade (high grade).
Indicadores atuais:
- Cotação: cerca de R$ 79
- Dividend yield (12 meses): 12,94%
- P/VP: 0,93
- Liquidez média diária: acima de R$ 1 milhão
- Patrimônio: R$ 1,31 bilhão
- Aproximadamente 108 mil cotistas
O valor patrimonial por cota gira em torno de R$ 84,33, o que indica desconto no mercado secundário.
Em fundos de papel, o P/VP é um indicador ainda mais relevante, pois o patrimônio reflete diretamente a carteira de crédito imobiliário. Mesmo em cenário de juros elevados, o fundo mantém distribuição consistente.
É um perfil mais conservador dentro do universo de FIIs, voltado para quem prioriza previsibilidade e qualidade de crédito.
VGHF11: fundo híbrido com desconto expressivo
O VGHF11 é conhecido como fundo híbrido, investindo em FIIs, CRIs, SPEs e até pequenas exposições em ações.
Dados relevantes:
- Cotação: cerca de R$ 7,13
- Dividend yield (12 meses): 14,01%
- P/VP: 0,82
- Liquidez diária: R$ 2,6 milhões
- Patrimônio: R$ 1,43 bilhão
- Aproximadamente 387 mil cotistas
O desconto de quase 18% sobre o valor patrimonial chama atenção.
A estratégia diversificada permite flexibilidade na alocação entre crédito e imóveis, funcionando como um “canivete suíço” dentro da carteira.
Por ser um fundo de valor mais acessível (“base 10”), é frequentemente utilizado por investidores iniciantes que buscam acelerar o efeito bola de neve com reinvestimento mensal dos dividendos.
GGRC11: logística, geração de caixa e desconto relevante
O GGRC11 vem passando por movimentações estratégicas relevantes.
Indicadores:
- Cotação: cerca de R$ 10
- Valor patrimonial por cota: R$ 11,22
- P/VP: 0,89
- Dividend yield (12 meses): 12,05%
- Patrimônio: R$ 2,4 bilhões
- Cerca de 258 mil cotistas
O fundo realizou recentemente vendas estratégicas de imóveis, gerando lucro contábil e reforço de caixa. Parte relevante do portfólio está alocada no setor logístico, que hoje representa aproximadamente 68% da carteira.
Com foco crescente em galpões e centros de distribuição, o fundo se posiciona em um segmento que tende a se beneficiar em ciclos de crescimento econômico e redução de juros.
A negociação abaixo do valor patrimonial pode indicar que o mercado ainda não precificou totalmente os movimentos recentes.
Por que a queda da Selic pode mudar o jogo?
Caso a Selic inicie um ciclo consistente de queda em 2026, o impacto pode ser significativo:
- A renda fixa perde atratividade relativa
- Fundos imobiliários tendem a se valorizar
- O IFIX historicamente reage de forma positiva
Muitos investidores aguardam a confirmação da queda para entrar. Porém, o mercado costuma antecipar movimentos macroeconômicos.
Mesmo após a recuperação recente do IFIX, ainda existem fundos imobiliários baratos sendo negociados com desconto relevante sobre o valor patrimonial.
Com dividendos mensais isentos de IR e possível ciclo de queda da Selic no horizonte, 2026 pode representar um ponto estratégico para quem pensa no longo prazo.
Importante lembrar: não se trata de recomendação de compra. Cada investidor deve avaliar perfil, risco e estratégia antes de tomar qualquer decisão.
No mercado, quem se posiciona antes das grandes viradas costuma colher os melhores resultados depois.
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