O fundo imobiliário HSML11, focado em shoppings centers e gerido pelo grupo HSI, voltou a chamar atenção do mercado ao ser negociado com P/VP próximo de 0,80, o que representa cerca de 20% de desconto sobre o valor patrimonial estimado em aproximadamente R$ 104 por cota.
Mesmo com avanços significativos nos indicadores operacionais e forte geração de caixa, o fundo ainda não conseguiu retomar os níveis de preço observados antes da correção que atingiu o mercado no final de 2024 e início de 2025.
A seguir, veja os motivos por trás do desconto, os pontos de força e os riscos monitorados por analistas e investidores.
Desempenho recente: recuperação sólida, mas ainda abaixo do pico pré-queda
Após a queda intensa entre novembro de 2024 e janeiro de 2025 — quando o fundo chegou a negociar na faixa de R$ 70 — o HSML11 iniciou um movimento consistente de recuperação, alcançando cerca de R$ 84 no mercado secundário.
O desempenho operacional acompanha essa melhora:
Rentabilidade acumulada superior ao IFIX no horizonte de cinco anos.
Rentabilidade real acima da inflação do período.
Liquidez forte, com quase R$ 5 milhões negociados por dia, colocando o fundo entre os mais líquidos da categoria de shoppings.
Apesar disso, a cota segue pressionada devido ao ambiente macro, juros elevados e uma janela prolongada de aversão ao risco em FIIs de tijolo.
Dividendos: estabilidade, reservas crescentes e orientação da gestão
Ao longo dos últimos meses, o HSML11 distribuiu dividendos entre R$ 0,76 e R$ 0,83, com orientação revisada pela gestão para um intervalo entre R$ 0,68 e R$ 0,82.
Os últimos dados do relatório gerencial revelam:
Distribuição mínima garantida de R$ 0,68,
Aumento significativo das reservas, que cresceram de R$ 0,45 para R$ 0,69 por cota,
Capacidade operacional recorrente estimada entre R$ 0,70 e R$ 0,75 por cota.
Somado a isso, o fundo recebeu parcelas referentes à venda do Shopping Pátio Maceió, resultando em lucro de capital acumulado estimado em R$ 1,827 por cota, reforçando o caixa e permitindo manutenção ou eventual aumento dos dividendos.
Portfólio: oito shoppings, participação majoritária e expansão recente
O HSML11 conta com oito shoppings distribuídos em cinco estados, sendo que sete deles são controlados de forma majoritária — característica incomum no setor e considerada um diferencial competitivo, já que permite maior controle operacional e estratégico.
O fundo recentemente adicionou participação minoritária (24%) em um shopping em Sorocaba, com expectativa de ampliar essa posição no futuro.
Outros destaques do portfólio:
Vacância baixa, em torno de 3,4%,
Ocupação de 96,6%,
Forte diversificação de receitas, incluindo aluguel mínimo, aluguel percentual, marketing e estacionamento, que responde por cerca de 20% das receitas,
Crescimento anual de vendas de 5% nos shoppings do portfólio.
Resultados operacionais: alta consistente e margens saudáveis
O demonstrativo de resultados mostra:
R$ 26 milhões de resultado no último mês analisado,
R$ 17 milhões provenientes de aluguéis,
Cerca de R$ 9 milhões não recorrentes relacionados à venda de ativos,
Alavancagem líquida de aproximadamente 19%, considerada confortável,
Caixa robusto superior a R$ 129 milhões, com folga para compromissos futuros.
O fundo também apresentou desempenho superior ao registrado no ano anterior em praticamente todos os meses, com destaque para crescimento expressivo nas vendas e no NOI.
Taxas e custos: nível saudável e competitivo
Somadas, as principais taxas — gestão, administração e performance — representaram 9,14% das receitas brutas, patamar considerado saudável para o segmento, cuja média costuma variar entre 8% e 12%.
Essa estrutura de custos contribui para preservar a capacidade de geração de caixa e sustentar a política de distribuição de dividendos.
Por que o mercado ainda precifica desconto?
Mesmo com indicadores positivos, três fatores têm mantido o HSML11 descontado:
1. Juros elevados (Selic em 15%)
Fundos de tijolo sofrem maior concorrência com a renda fixa, especialmente quando a Selic opera em níveis historicamente altos.
2. Ruído político e ciclos de volatilidade prolongados
Eleições recentes e instabilidade econômica ampliaram aversão a risco e pressionaram FIIs entre o fim de 2024 e o início de 2025.
3. Histórico recente de quedas e lenta recomposição da confiança
Apesar da recuperação operacional, o fundo ainda opera tecnicamente abaixo do valor pré-correção, o que leva parte do mercado a adotar postura cautelosa.
O que esperar do HSML11 nos próximos meses
Com desempenho operacional sólido, reservas crescentes, vacância baixa e expectativa de maior repasse de receitas do novo shopping adquirido, o HSML11 tende a:
Manter estabilidade nos dividendos,
Reduzir gradualmente o desconto sobre o VP,
Ganhar atratividade conforme o mercado antecipa futuras reduções na Selic,
Receber impulso com retomada do setor de shoppings, caso o consumo siga em expansão.
A possibilidade de uma nova emissão também está no radar, caso a cota volte a se aproximar do valor patrimonial.
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