O fundo imobiliário HGLG11 (CSHG Logística), um dos mais relevantes do setor logístico brasileiro, segue enfrentando restrição de liquidez mesmo após concluir uma emissão de cotas de R$ 1,2 bilhão. A operação, encerrada em setembro de 2025, teve captação abaixo do valor inicialmente proposto de R$ 2 bilhões, o que mantém o fundo em situação delicada de caixa.
Com 28 imóveis logísticos e gestão da Credit Suisse Hedging-Griffo, o HGLG11 tenta recompor seu caixa e reduzir pressões de curto prazo. Apesar do cenário, o fundo preservou a distribuição mensal de R$ 1,10 por cota, o que representa um dividend yield de aproximadamente 8,3% ao ano sobre o preço de mercado atual.
Liquidez limitada e vendas de ativos
Os relatórios recentes mostram que o fundo precisou vender parte dos CRIs e cotas de outros FIIs para quitar parcelas pendentes do ativo de Goiânia e reforçar o capital de giro.
Entre agosto e outubro, o HGLG11 reduziu sua posição em ativos líquidos:
CRIs: de R$ 88 milhões para R$ 42 milhões
Renda fixa: de R$ 57 milhões para R$ 48 milhões
FIIs: de R$ 299 milhões para R$ 270 milhões
Mesmo após a emissão, o fundo mantém cerca de R$ 120 milhões em caixa líquido, número considerado modesto diante dos compromissos de amortizações que somam R$ 75 milhões em 2026 e R$ 57 milhões em 2027.
Carteira de FIIs preocupa por baixa liquidez
Um dos pontos críticos apontados por analistas é a qualidade da carteira de fundos imobiliários em que o HGLG11 investe. Parte relevante está concentrada em FIIs com pouca liquidez ou performance fraca, como INLG11, XPIN11 e HLOG11. Essa composição limita a capacidade de liquidação rápida e torna o fundo vulnerável a variações de mercado.
Embora a gestão tenha sinalizado intenção de reciclar parte dos ativos para reforçar o caixa, ainda não há definição sobre vendas concretas. O portfólio segue avaliado em cerca de R$ 8 bilhões, mas com baixa flexibilidade imediata para gerar recursos.
Vacância controlada e estabilidade operacional
No campo operacional, o fundo mantém vacância física em 3,2%, o que reflete um nível saudável de ocupação nos galpões. As obras em Simão Filho, São Paulo, estão praticamente finalizadas, e o fundo continua a revisar contratos de locação para elevar o cap rate médio.
A tese de aquisição do imóvel de Goiânia — com cap rate inicial de 7,8% — vem se confirmando positiva, com projeção de revisão contratual que pode elevar o retorno para 9,5% até 2026. Esses ajustes contribuem para manter o rendimento por cota estável, mesmo diante das pressões de liquidez.
Perspectivas para 2026
Com a Selic estabilizada em 14,25%, o cenário de juros altos continua pressionando o custo de oportunidade e as emissões no mercado de FIIs. Para o HGLG11, o foco de 2026 será recuperar liquidez, reduzir alavancagem e melhorar a eficiência do portfólio.
O fundo deve buscar novas oportunidades de reciclagem de ativos e alienações pontuais para recompor reservas. A gestão também sinalizou atenção especial à revisão inflacionária de contratos, que tende a gerar acréscimos de receita a partir do segundo trimestre de 2026.
Apesar do momento desafiador, o HGLG11 segue sendo uma das principais referências do setor logístico na B3, com portfólio diversificado e capacidade operacional sólida, ainda que sob pressão para ajustar sua estrutura financeira e reforçar o caixa.
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