GARE11 x GGRC11: qual fundo imobiliário oferece melhor rentabilidade e estabilidade

Os fundos imobiliários de tijolo continuam sendo uma das principais alternativas de renda recorrente para investidores que buscam previsibilidade e proteção contra a inflação. Dentro desse segmento, dois nomes se destacam entre os fundos mais negociados e respeitados do mercado: GARE11 e GGRC11.

Ambos figuram entre os chamados “fundos base 10”, conhecidos por seu tamanho relevante, liquidez consistente e gestão ativa. Apesar de compartilharem o mesmo setor — imóveis corporativos e logísticos —, apresentam estratégias diferentes, níveis de alavancagem distintos e perfis de risco e retorno complementares.

Esta análise técnica tem como objetivo comparar os dois fundos em detalhes, utilizando indicadores atualizados de patrimônio, P/VP, dividend yield, vacância, contratos, inquilinos e alavancagem, além de avaliar suas principais movimentações estratégicas em 2025.

1. Visão geral dos fundos

GARE11

• Gestora: Guardian Gestora de Recursos.

• Segmento: Fundo híbrido de tijolo com foco em renda urbana e logística.

• Movimentações recentes: venda de 10 imóveis, com lucro estimado entre R$ 135 e R$ 156 milhões, e redução da alavancagem em aproximadamente R$ 355 milhões.

• Portfólio: 39 imóveis em 12 estados, área locável de cerca de 512 mil m² e ocupação de 100%.

• Indicadores (junho/2025): Dividend Yield 12 meses ≈ 11,44%; P/VP ≈ 0,97; patrimônio ≈ R$ 2,06 bi.

• Pontos de atenção: concentração de receita em grandes varejistas (Carrefour e Pão de Açúcar) e desafio de recompor ativos vendidos sem comprometer o fluxo de dividendos.

GGRC11

• Gestora: Zagros Capital.

• Segmento: Fundo logístico e industrial, com operações do tipo build-to-suit, sale & leaseback e retrofit.

• Movimentações recentes: aquisição de imóvel logístico em Indaiatuba (SP), terreno em Cabreúva (SP) e captação de R$ 213 milhões na 10ª emissão de cotas.

• Portfólio: 34 imóveis e ocupação de aproximadamente 95%.

• Indicadores (maio/2025): Dividend Yield 12 meses ≈ 11,96%; P/VP ≈ 0,91; patrimônio ≈ R$ 1,9 bi.

• Pontos de atenção: necessidade de rápida alocação do caixa captado e entrega de novos projetos dentro do cronograma.

2. Tabela comparativa técnica

3. Análise técnica e interpretativa

3.1 Rentabilidade e estabilidade de dividendos

O GARE11 demonstra maior consistência na distribuição de rendimentos, reflexo de contratos longos e baixo índice de vacância. O GGRC11, por outro lado, apresenta dividend yield ligeiramente superior, impulsionado por aquisições recentes e diversificação de contratos logísticos.

3.2 Qualidade dos ativos e perfil dos inquilinos

O GARE11 possui imóveis classificados como triple A, com locações para grandes redes de varejo e contratos de longo prazo. Já o GGRC11 conta com ativos logísticos e industriais de alto padrão, porém menos adaptáveis em caso de troca de locatários — o que aumenta o risco estrutural, embora amplie o potencial de valorização.

3.3 Estrutura de capital e alavancagem

O GARE11 praticamente eliminou sua dívida líquida após a venda de imóveis, reforçando a solidez financeira. O GGRC11 mantém alavancagem moderada, mas direcionada à expansão e desenvolvimento de novos projetos, o que pode gerar ganhos futuros se bem executado.

3.4 Risco e diversificação

O GGRC11 leva vantagem em diversificação de inquilinos e setores, diluindo risco de concentração. O GARE11, embora mais exposto a poucos grupos, compensa com a previsibilidade dos contratos e gestão eficiente.

4. Veredito técnico e conclusão

Ambos os fundos se destacam entre os principais FIIs de tijolo negociados na B3, mas apresentam propostas complementares:

• GARE11: indicado para investidores que priorizam estabilidade de renda, baixo risco e gestão conservadora.

• GGRC11: adequado para quem busca crescimento, diversificação e exposição ao setor logístico, com maior apetite ao risco.

No contexto atual de juros elevados e inflação sob controle, combinar os dois fundos pode ser uma estratégia inteligente, equilibrando previsibilidade de dividendos e potencial de valorização de longo prazo.