O fundo imobiliário GARE11 entrou em uma nova fase, marcada por movimentações estratégicas que transformaram seu perfil de risco, elevaram seu potencial de valorização e fortaleceram a previsibilidade de seus dividendos. A mais recente distribuição (R$ 0,08 por cota, ou cerca de 0,92% ao mês) posiciona o fundo com rendimento superior a 11% ao ano, livre de Imposto de Renda.
Mesmo não sendo o mais descontado entre seus pares, o GARE11 combina rentabilidade atraente, estrutura financeira sólida, contratos bem desenhados e perspectiva de crescimento. A seguir, os principais pontos dessa atualização.
Venda de ativos e priorização da alavancagem
GARE11 vendeu dez imóveis de renda urbana (quatro unidades do Pão de Açúcar e seis do Grupo Mateus) por meio de operação com fundo da XP, gerando lucro de R$ 145 milhões. Esse montante permitiu antecipar pagamento de R$ 356 milhões em dívidas, reduzindo significativamente os custos com juros e o risco financeiro.
A consequência direta foi a transição para uma alavancagem líquida negativa — ou seja, agora o fundo tem mais caixa do que dívidas a vencer. Isso representa um marco de redução de risco e maior flexibilidade para crescer.
Novo portfólio: compras com cap rate elevado e controle interno
Com a “folga” no balanço, GARE11 segue investindo de forma criteriosa:
Aquisição de dois imóveis da rede Desco Atacado (RS), com cap rate de 10,2%, índice acima da média usual;
Recompra de 100% das cotas de dois fundos menores que estava sob sua estrutura indireta, integrando operações e aumentando a governança.
O resultado é um portfólio mais enxuto, transparente e eficaz — com imóveis selecionados para rendimento alto e risco controlado.
Contratos atípicos + inquilinos de calibre = menor risco
O fundo opera com 31 imóveis, todos com contratos atípicos. Isso significa que os inquilinos não podem propor ação revisional de aluguel e, caso rescindam, pagam multa integral. Esse modelo proporciona estabilidade contratual e evita surpresas jurídicas.
Entre os principais locatários estão grandes nomes do varejo e da distribuição, como Grupo Mateus, Pão de Açúcar e Desco Atacado. Apenas cerca de 5% da receita advém de empresas sem rating de crédito. A ocupação é plena, e não há vacância.
Mais de 400 mil investidores e relevância no mercado
GARE11 conta com uma base superior a 400 mil cotistas, o que demonstra sua visibilidade e aceitação no mercado de investidores de renda passiva. A ausência de vacância reforça a operação como robusta e estável, com bom fluxo de caixa e liquidez.
Caixa elevado, estrutura de capital reforçada e nota máxima
O relatório aponta que GARE11 atingiu a avaliação mais alta nos indicadores de capital: endividamento, solvência, alavancagem e cobertura estão todos em nível “excelente”. Com a liquidação dos ativos vendidos e o aporte já em caixa, o fundo apresenta obrigação futura menor que o montante disponível, permitindo operar com tranquilidade nos próximos anos.
Análise: forças e monitoramento
Pontos de destaque
Lucro significativo de R$ 145 milhões
Dívida praticamente eliminada
Aquisições com cap rate de 10,2%
Contratos atípicos com inquilinos bem avaliados
Base de investidores ampla e ocupação total
Riscos a observar
Parte do lucro ainda não convertida em caixa disponível
Concentração de receita em alguns inquilinos de peso
Necessidade de reinvestir o caixa com cautela para evitar pagamento excessivo por ativos
Histórico de desempenho: da “era GALG” à nova fase GARE11
Na época em que se chamava GALG, o fundo apresentou rentabilidade pobre, posicionando-se entre os últimos colocados no mercado. Com a mudança para o nome GARE11, houve mudança de estratégia, ativos, e governança — e a rentabilidade deu um salto, aproximando-se do CDI e superando muitos FIIs da categoria.
Essa mudança estratégica marca o início de um ciclo de maturidade para o fundo, capaz de entregar resultados consistentes.
Veredito final: recomendação reforçada
O recente relatório do GARE11 mostra que a gestão entendeu os principais desafios e tomou medidas contundentes para resolvê-los. Com uma estrutura mais leve, maior previsibilidade de renda e menor risco, o fundo apresenta um cenário bastante favorável.
para investidores que buscam renda mensal, dividendos sólidos, menor risco e portfólio bem estruturado, o GARE11 mantém recomendação de compra — mostrando mais maturidade, segurança e potencial de crescimento.
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