O GARE11, fundo imobiliário Guardian Real Estate, voltou ao centro das atenções do mercado após anunciar uma operação de grande porte: a venda de um portfólio de imóveis ao FII Riza Renda Imobiliária Master. O negócio soma R$ 804,36 milhões e envolve ativos de renda urbana e logística, incluindo unidades ligadas ao Atacadão, Grupo Mateus e outros imóveis estratégicos.
A operação foi comunicada por meio de fato relevante e ainda depende do cumprimento de condições precedentes. Mesmo assim, o anúncio já foi suficiente para reacender o debate sobre o futuro do fundo, principalmente porque a transação ataca um dos pontos mais discutidos do GARE11: a concentração relevante em grandes varejistas, especialmente no Grupo Carrefour, dono da marca Atacadão.
O que está sendo vendido pelo GARE11
A transação envolve um conjunto de imóveis de renda urbana e logística. Segundo o esboço-base, fazem parte da operação unidades do Atacadão em diferentes estados, lojas do Mix Mateus e ativos logísticos, como Almanara. A maior parte dos imóveis vendidos está ligada à renda urbana, segmento que ganhou peso dentro da carteira do fundo nos últimos anos.
Em relatório gerencial citado pelo ClubeFII, a operação aparece como venda de 10 imóveis, incluindo 5 lojas do Atacadão, 3 lojas do Mix Mateus e 2 ativos logísticos, com lucro bruto estimado de R$ 186,2 milhões. O pagamento seria dividido entre R$ 382 milhões em caixa, R$ 250 milhões em cotas subordinadas e R$ 172 milhões via sellers finance.
| Indicador da operação | Número atualizado |
|---|---|
| Valor total da venda | R$ 804,36 milhões |
| Lucro bruto estimado | R$ 186,2 milhões |
| Parcela em caixa | R$ 382 milhões |
| Cotas subordinadas | R$ 250 milhões |
| Sellers finance | R$ 172 milhões |
| Lojas Atacadão | 5 unidades |
| Lojas Mix Mateus | 3 unidades |
| Ativos logísticos | 2 ativos |
| Alavancagem projetada após venda | -23% |
Por que essa venda pode mudar o GARE11
A principal leitura da operação é estratégica. O GARE11 vinha sendo questionado por ter uma exposição considerada elevada ao Grupo Carrefour. Embora o Carrefour seja um grupo relevante, a concentração em um único inquilino aumenta o risco para o cotista, já que qualquer mudança contratual, renegociação ou dificuldade operacional pode pesar nos resultados do fundo.
Com a venda, o GARE11 busca reduzir essa dependência, realizar lucro em ativos que já carregavam valorização acumulada e ganhar fôlego para novas aquisições. A gestão também sinaliza uma tentativa de reequilibrar o portfólio, diminuindo o peso da renda urbana e aumentando gradualmente a presença de ativos logísticos.
Esse movimento é importante porque o GARE11 nasceu mais associado ao setor logístico, mas passou por transformações ao longo dos últimos anos até se tornar um fundo híbrido. Atualmente, a estratégia parece caminhar para um ponto de equilíbrio entre renda urbana, logística e outros segmentos imobiliários.
Dividendos seguem altos e mantêm o fundo no radar
Mesmo com a pressão sobre a cota, o GARE11 continua atraindo investidores pela distribuição mensal de rendimentos. Dados do FIIs.com.br mostram que o dividendo mais recente foi de R$ 0,08 por cota, com pagamento em 7 de julho, equivalente a um dividend yield mensal de 1,02%, considerando a cotação-base de R$ 8,17. A plataforma também aponta baixa de 6,44% no ano, com a cota saindo de cerca de R$ 8,70 no início do ano para aproximadamente R$ 8,14.
| Indicador do GARE11 | Dado recente |
| Último rendimento | R$ 0,08 por cota |
| Dividend yield mensal | 1,02% |
| Cotação-base do provento | R$ 8,17 |
| Cotação aproximada atual | R$ 8,14 |
| Desempenho no ano | -6,44% |
| P/VP informado pelo Investidor10 | 0,87 a 0,88 |
| Dividend yield 12 meses | 12,25% |
O desconto também chama atenção. Segundo o Investidor10, o GARE11 negocia com P/VP entre 0,87 e 0,88 e dividend yield acumulado em 12 meses de 12,25%. Isso indica que a cota está sendo negociada abaixo do valor patrimonial, mas também mostra que o mercado ainda exige prêmio de risco para carregar o fundo.
GARE11 ficou mais atrativo depois da operação?
A venda pode ser vista como positiva para o médio prazo. O fundo reduz concentração, realiza lucro, diminui alavancagem e abre espaço para novas compras. Além disso, ao receber cotas subordinadas do Riza Master, o GARE11 mantém exposição a uma eventual valorização futura dos ativos vendidos.
Por outro lado, o investidor deve acompanhar os próximos relatórios para entender como a gestão vai usar o caixa, quais ativos serão comprados e se os rendimentos mensais continuarão sustentáveis. O GARE11 segue pagando bem, mas o desconto da cota mostra que o mercado ainda quer provas de que a nova estratégia vai gerar valor de forma consistente.
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