GARE11 revela patrimônio bilionário e dividendos próximos de 1% ao mês

O fundo imobiliário GARE11 voltou ao radar dos investidores após a divulgação do relatório gerencial referente ao mês de janeiro. O documento trouxe detalhes importantes sobre a evolução do portfólio, novas aquisições e mudanças estruturais que vêm transformando o fundo nos últimos meses.

Com patrimônio líquido de aproximadamente R$ 2,7 bilhões, mais de 456 mil cotistas e distribuição de rendimentos próxima de 1% ao mês, o FII se posiciona atualmente entre os fundos mais acompanhados do mercado imobiliário brasileiro.

Além disso, o relatório revelou uma série de melhorias na gestão e na comunicação com os investidores, após críticas recebidas anteriormente sobre atrasos e falta de clareza nos documentos divulgados.

Relatório detalha evolução do fundo e nova estrutura de investimentos

Um dos pontos mais destacados no relatório foi a apresentação de uma linha do tempo mostrando a evolução do fundo, desde a época em que operava como GALG até a transformação para GARE.

Nos últimos ciclos de captação, o fundo realizou emissões bilionárias, incluindo uma recente rodada de captação que levantou aproximadamente R$ 1,2 bilhão. Esse capital permitiu ampliar significativamente o portfólio imobiliário.

Entre os principais movimentos estratégicos realizados pela gestão estão:

• Venda de ativos logísticos para fundos da XP

• Aquisição de novos imóveis comerciais e logísticos

• Compra de participações em outros fundos imobiliários

• Diversificação entre logística, renda urbana e escritórios
  

Essas operações elevaram o valor patrimonial do fundo e ampliaram sua presença em diferentes segmentos do mercado imobiliário.

Portfólio diversificado inclui logística, varejo e escritórios

O relatório também detalha a atual estrutura do portfólio, que envolve diferentes veículos e fundos internos utilizados para organizar os ativos.

Entre os principais ativos e estruturas citados estão:

Fundos estruturais (“fundos casca”)

• Anessi — portfólio ligado ao Carrefour

• Artemis — ativos relacionados ao Grupo Pão de Açúcar

• Estruturas dedicadas a ativos do grupo Mateus e Desco
  

Ativos diretos no portfólio

Entre os imóveis diretamente ligados ao fundo estão:

• Galpões logísticos em Confins (MG)

• Imóveis alugados para empresas como Air Liquide

• Edifício corporativo ocupado pela MRV
  

Além disso, o fundo mantém participação indireta em ativos vendidos para um fundo da XP, através de cotas subordinadas que podem gerar ganhos adicionais no futuro.

Essa estratégia funciona de forma semelhante a uma venda com participação futura, permitindo ao fundo capturar valorização adicional dos imóveis.

Alavancagem cai e melhora segurança do fundo

Outro ponto de destaque no relatório foi a forte redução da alavancagem financeira.

Antes das mudanças estruturais, o fundo apresentava alavancagem próxima de 27%, o que gerava preocupação entre investidores.

Após a reestruturação:

• A alavancagem líquida passou para cerca de -13%

• O fundo possui aproximadamente R$ 1,1 bilhão em caixa ou liquidez
  

Isso significa que, caso desejasse, o fundo poderia quitar toda a dívida e ainda manter recursos disponíveis.

Segundo a gestão, entretanto, não há necessidade de antecipar pagamentos, pois o custo da dívida é menor do que a rentabilidade obtida com os investimentos atuais.

Dividendos seguem atrativos para investidores

Em relação à distribuição de rendimentos, o relatório indica que o fundo vem pagando cerca de R$ 0,08 a R$ 0,09 por cota ao mês.

Com os preços atuais das cotas no mercado, o retorno anualizado se aproxima de 11,3% ao ano, mantendo o fundo entre os FIIs com dividend yield relevante.

Parte desses rendimentos ainda inclui valores não recorrentes, provenientes da venda de ativos para outros fundos e de pagamentos parcelados dessa operação.

Segundo a gestão, esses pagamentos deverão continuar ocorrendo ao longo dos próximos 60 meses, o que contribui para sustentar a distribuição de dividendos no curto prazo.

Fundo negocia com desconto no mercado

Apesar do crescimento patrimonial, as cotas do fundo ainda são negociadas com deságio de aproximadamente 8% em relação ao valor patrimonial.

Esse desconto ocorre principalmente devido à percepção do mercado sobre:

• mudanças estruturais recentes no fundo

• histórico de alavancagem no passado

• incertezas sobre novas aquisições
  

No entanto, para alguns investidores, o deságio pode representar uma oportunidade de entrada, caso o fundo continue melhorando a gestão e ampliando o portfólio.

Novas aquisições podem impulsionar o portfólio em 2026

O relatório também revelou que o fundo ainda possui ativos em fase de diligência, que podem ser incorporados ao portfólio nos próximos meses.

A expectativa da gestão é que essas operações sejam concluídas até o segundo trimestre de 2026, o que pode ampliar ainda mais o patrimônio e a geração de receitas do fundo.

Com isso, o GARE11 deve continuar passando por um período de transformação, consolidando-se como um fundo imobiliário mais diversificado e robusto.