O fundo imobiliário GARE11, um dos mais acompanhados do IFIX, divulgou em seu relatório de julho de 2025 uma série de medidas que marcam um novo ciclo de reestruturação e fortalecimento de caixa. Entre as principais movimentações, destaca-se a venda de 10 imóveis, sendo quatro do Grupo Pão de Açúcar e seis do Grupo Mateus, totalizando entre R$ 465 milhões e R$ 485 milhões.
A operação representa um passo importante na redução da alavancagem e deve gerar lucro entre R$ 135 milhões e R$ 156 milhões, reforçando a estabilidade dos rendimentos e o potencial de ganhos futuros para os cotistas.
Venda estratégica reduz dívida e garante previsibilidade
Os imóveis vendidos estavam vinculados a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que serão amortizados antecipadamente, reduzindo em cerca de R$ 355 milhões a dívida total do fundo. Com isso, a alavancagem deve cair de 27% para 14%, com possibilidade de alcançar 3% caso as projeções da gestão se confirmem.
O comprador dos ativos foi um fundo administrado pela XP, estruturado com duas classes de cotas: seniores e subordinadas. O GARE11 manteve as cotas subordinadas, o que permite continuar participando dos ganhos futuros com a valorização dos imóveis.
O pagamento será parcelado entre 24 e 60 meses, o que evita oscilações bruscas nas distribuições e mantém a estabilidade dos dividendos ao longo do tempo.
Dividendos continuam fortes com guidance positivo
O fundo distribuiu R$ 0,08 por cota em julho, o equivalente a um dividend yield anualizado de 11,1%. O relatório aponta ainda um guidance de até R$ 0,09 por cota até dezembro de 2025.
Atualmente, o GARE11 possui 39 imóveis distribuídos em 14 estados, 100% de ocupação e mais de 390 mil cotistas. Todos os contratos de locação são atípicos, com prazos longos e multa integral em caso de saída antecipada, o que assegura previsibilidade e segurança aos investidores.
A área bruta locável total supera 512 mil m², e a liquidez média diária está em torno de R$ 5 milhões, mantendo o fundo entre os mais negociados do IFIX.
Nova emissão e aquisições fortalecem o portfólio
O GARE11 anunciou sua sétima emissão de cotas, com meta de captação de R$ 400 milhões. O objetivo é ampliar o caixa e financiar novas aquisições estratégicas.
Em setembro, o fundo confirmou a compra de dois imóveis no Rio Grande do Sul por R$ 32 milhões, locados ao Grupo IMEC, com contratos atípicos de 15 anos reajustados pelo IPCA.
A operação foi realizada sem alavancagem, utilizando recursos próprios, e apresenta um cap rate de 10,2%, o que reforça a estratégia de crescimento sustentável e disciplinado da gestão.
Diversificação geográfica e concentração de receitas
O GARE11 tem 75% dos ativos em imóveis de renda urbana e 25% em logística. Entre os principais inquilinos estão Carrefour, Grupo Mateus, Pão de Açúcar, BAT e Almanara, todos classificados como Triple A, com alto grau de solvência e baixo risco de inadimplência.
Apesar da diversificação, 34% da receita ainda vem do Carrefour, o que representa um ponto de atenção para a gestão. O objetivo é reduzir essa concentração e ampliar a participação de novos locatários nos próximos trimestres.
Comparativo com outros fundos híbridos
Em comparação com KNR11, TRXF11, GGRC11 e ALZR11, o GARE11 se destaca por seu histórico de dividend yield médio de 14,1% nos últimos cinco anos e vacância zero.
A liquidez média diária supera R$ 5,2 milhões, e o indicador P/VP está em torno de 0,94, indicando leve desconto em relação ao valor patrimonial. Esses fatores tornam o fundo atrativo tanto para quem busca renda passiva quanto potencial de valorização no longo prazo.
Preço teto aponta margem de segurança
Pelos cálculos de preço teto, considerando o rendimento atual e o Tesouro IPCA+ a 7% ao ano, com prêmio de risco de 3%, o preço justo estimado para o GARE11 é de R$ 10,30 por cota.
Com a cota sendo negociada a cerca de R$ 9,40, o fundo oferece uma margem de segurança de 14%, reforçando seu potencial de valorização.
GARE11 consolida estabilidade e crescimento
O relatório de julho confirma que o GARE11 passa por uma fase de consolidação, com redução de dívida, lucros expressivos, novas aquisições e dividendos consistentes.
Se as projeções da gestão se mantiverem, o fundo tende a entrar em um ciclo de crescimento sustentável, equilibrando renda previsível e valorização patrimonial. Essa combinação reforça sua posição entre os fundos híbridos mais sólidos e rentáveis da Bolsa brasileira.
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