O fundo, porém, atravessa uma fase de mudanças importantes. A gestão vendeu parte do portfólio, reduziu obrigações financeiras e agora precisa reinvestir um volume elevado de recursos sem comprometer a renda distribuída aos cotistas.
A cota era negociada próxima de R$ 8,09, enquanto o valor patrimonial estava em R$ 9,27. Isso representa um desconto aproximado de 12,7%.
O último rendimento informado foi de R$ 0,083 por cota. Nesse preço, o retorno mensal fica perto de 1,03%, equivalente a aproximadamente 12,31% em uma projeção anual simples.
Principais números do GARE11
| Indicador | Informação |
| Cotação aproximada | R$ 8,09 |
| Valor patrimonial por cota | R$ 9,27 |
| Desconto patrimonial | 12,7% |
| Último dividendo | R$ 0,083 por cota |
| Retorno mensal estimado | 1,03% |
| Patrimônio líquido | R$ 2,68 bilhões |
| Vacância | 0% |
| Adimplência informada | 100% |
Os números ajudam a explicar o interesse pelo fundo, mas o desconto patrimonial e o dividend yield não devem ser analisados isoladamente.
GARE11 vende portfólio por R$ 804,4 milhões
A principal movimentação recente foi a venda de um portfólio de imóveis para o Riza Renda Imobiliária Master.
A operação envolve ativos ocupados pelo Atacadão, Grupo Mateus, BRF e Almanara, totalizando aproximadamente R$ 804,4 milhões.
O pagamento foi estruturado da seguinte maneira:
| Forma de recebimento | Valor aproximado |
| Parcela em dinheiro | R$ 382 milhões |
| Cotas subordinadas do Riza Master | R$ 250 milhões |
| Financiamento ao comprador | R$ 172 milhões |
| Total da operação | R$ 804,4 milhões |
Dos R$ 382 milhões recebidos em dinheiro, cerca de R$ 270 milhões serão utilizados para quitar dívidas ligadas aos imóveis vendidos.
A gestão também estima um lucro bruto de aproximadamente R$ 186,2 milhões com a operação.
Fundo continua exposto aos imóveis vendidos
Embora tenha vendido os ativos, o GARE11 não receberá todo o valor imediatamente em dinheiro.
Parte do pagamento será feita por meio de cotas subordinadas do Riza Master. Essa classe de cotas pode gerar ganhos maiores caso o portfólio seja bem administrado e vendido com lucro no futuro.
Por outro lado, também assume mais risco. Se os imóveis tiverem problemas de inadimplência, desvalorização ou venda abaixo do esperado, as cotas subordinadas podem sofrer perdas.
Além disso, R$ 172 milhões serão pagos por meio de financiamento concedido pelo próprio GARE11 ao comprador. Portanto, o fundo continua exposto ao sucesso da operação ao longo dos próximos anos.
Venda reduz concentração no Carrefour
Um dos objetivos da gestão é reduzir a dependência de receitas ligadas ao Grupo Carrefour.
Antes da operação, o grupo representava uma parcela elevada dos aluguéis do fundo. A venda de unidades do Atacadão diminui essa concentração e reduz o impacto que um problema com um único locatário poderia causar.
Após as mudanças, a gestão pretende equilibrar melhor o portfólio entre imóveis de renda urbana, galpões logísticos e lajes corporativas.
A carteira projetada deve ficar próxima de:
- 53% em renda urbana;
- 39% em imóveis logísticos;
- 8% em lajes corporativas.
A diversificação é positiva, mas dependerá da qualidade das próximas aquisições.
Contratos longos ajudam na previsibilidade
O GARE11 possui grande parte dos contratos classificados como atípicos, com prazo médio próximo de dez anos.
Esses contratos costumam ter duração maior e multas relevantes em caso de saída antecipada do inquilino. Isso traz mais previsibilidade para o fluxo de aluguéis.
Ainda assim, contratos longos não eliminam riscos. Inadimplência, renegociações e problemas financeiros dos locatários continuam sendo fatores que precisam ser acompanhados.
Fundo tem caixa, mas também possui dívidas
O relatório do GARE11 apresenta alavancagem líquida negativa porque o fundo possui mais dinheiro disponível do que obrigações financeiras.
As disponibilidades estavam próximas de R$ 1,1 bilhão, enquanto as obrigações alcançavam cerca de R$ 807 milhões.
Isso significa que o fundo teria recursos para quitar as dívidas, mas não quer dizer que não exista alavancagem.
Em uma análise bruta, as obrigações representam aproximadamente 23% dos ativos do fundo.
Manter parte do dinheiro aplicado pode ser vantajoso enquanto os juros estiverem elevados. O risco é o fundo demorar para reinvestir os recursos e perder renda imobiliária recorrente.
Dividendos podem continuar próximos de R$ 0,083?
A gestão trabalha com uma estimativa mensal entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota.
No preço próximo de R$ 8,09, essa faixa representa retorno mensal entre 1,03% e 1,11%.
Os pagamentos futuros dependerão principalmente da remuneração do caixa, das novas aquisições, da redução das dívidas e do resultado da operação com o Riza Master.
Portanto, o rendimento atual é atrativo, mas não deve ser tratado como garantido.
GARE11 está barato?
O P/VP abaixo de 1 mostra que a cota está sendo negociada abaixo do valor patrimonial.
Isso pode indicar oportunidade, mas o desconto também pode refletir receios do mercado com a complexidade da operação, a necessidade de reinvestimento e os riscos das cotas subordinadas.
O fundo será considerado barato de fato se conseguir transformar o caixa disponível em ativos de qualidade, preservar os dividendos e reduzir a concentração de receitas.
GARE11 vale a pena?
O GARE11 possui pontos positivos importantes: patrimônio elevado, liquidez, vacância zerada, contratos longos e dividendos próximos de 1% ao mês.
A venda dos imóveis pode reduzir dívidas, gerar lucro e melhorar a diversificação da carteira.
O principal risco está na execução. A gestão precisa realizar boas aquisições e administrar corretamente a exposição ao Riza Master.
O fundo pode fazer sentido para investidores que aceitam uma gestão ativa e acompanham as movimentações do portfólio. Para quem prefere fundos mais simples e previsíveis, o GARE11 pode exigir atenção maior.
O desconto patrimonial é atrativo, mas o futuro do fundo dependerá da qualidade das decisões tomadas com o dinheiro disponível.
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