O GARE11 passa por uma das transformações mais relevantes de sua história recente. Antes conhecido como GALG11, o fundo nasceu focado exclusivamente em galpões logísticos. Com o crescimento do patrimônio, aumento do número de cotistas e sucessivas emissões, a gestão optou por ampliar o escopo e incorporar imóveis de renda urbana, como lojas de rua ocupadas por grandes varejistas.
A mudança não foi apenas estética. Em fevereiro de 2024, o GALG11 deixou oficialmente de existir, dando lugar ao GARE11, que passou a operar como um fundo híbrido, combinando logística e renda urbana. Agora, em 2026, o fundo inicia um novo ciclo estratégico ao adicionar lajes corporativas ao portfólio.
Atualmente, o GARE11 soma mais de 426 mil cotistas, figurando entre os FIIs mais populares do mercado. Essa escala ampliou o poder de compra da gestão e abriu espaço para decisões mais ousadas, como a entrada em escritórios corporativos em um momento ainda marcado por preços deprimidos no segmento.
Por que lajes corporativas agora?
O mercado de escritórios foi um dos mais penalizados desde 2020, primeiro pela pandemia e depois pelo ciclo de juros elevados. Diferentemente da logística, que manteve contratos e ocupação, as lajes sofreram com vacância, renegociações e desvalorização patrimonial.
Com a perspectiva de queda da Selic a partir de 2026, a gestão do GARE11 enxerga uma janela de oportunidade para adquirir ativos de qualidade a preços descontados. Parte dessas aquisições já ocorre com contratos longos, no modelo built to suit, garantindo previsibilidade de receita.
Além disso, o fundo realizou recentemente a venda de cerca de 10 imóveis, levantando aproximadamente R$ 485 milhões, e captou R$ 1,27 bilhão na sétima emissão de cotas. Com caixa robusto, o gestor passou a negociar com maior poder, inclusive utilizando cotas do próprio fundo como moeda em aquisições — estratégia que preserva liquidez e amplia o potencial de valorização futura.
Indicadores atuais do GARE11
Cotação aproximada: R$ 8,91
Dividend yield (12 meses): 11,19%
P/VP: 0,94
Valorização total com dividendos: 24,82%
Contratos: 100% atípicos, com multa integral
Prazo médio de contratos: 10 anos
O principal ponto de atenção para 2026 será a qualidade das novas aquisições, o impacto nos dividendos mensais e o equilíbrio entre logística, renda urbana e lajes corporativas.
TRXF11 cresce, diversifica e pressiona a própria cota
O TRXF11 também atravessa um momento decisivo. Tradicionalmente conhecido por sua forte exposição a supermercados e atacarejos, o fundo expandiu rapidamente seu patrimônio e ultrapassou a marca de R$ 6 bilhões, com mais de 200 mil cotistas.
Em 2025, o TRXF11 realizou a maior emissão de cotas da história dos FIIs, captando cerca de R$ 3 bilhões na 12ª oferta. Esse movimento reduziu a dependência de alavancagem e abriu espaço para uma diversificação ainda maior do portfólio.
Hoje, o fundo já não se limita à renda urbana tradicional. O TRXF11 passou a investir também em:
Galpões logísticos
Agências bancárias
Instituições de ensino
Ativos de saúde, com destaque para o Hospital Albert Einstein
Shoppings regionais
Essa transformação torna o fundo mais resiliente no longo prazo, mas também mais complexo de analisar.
Por que a cota ficou pressionada?
Apesar de pagar dividendos elevados, o TRXF11 registrou desvalorização real das cotas nos últimos 12 meses. Isso ocorreu principalmente por operações de compra e venda de ativos utilizando troca por cotas. Quando o vendedor recebe cotas e decide vendê-las no mercado secundário, a pressão vendedora aumenta no curto prazo.
Os números ajudam a explicar o movimento:
Cotação aproximada: R$ 95,90
Dividend yield (12 meses): 12,31%
Retorno total (preço + dividendos): 8,89%
P/VP: 0,94
Ou seja, mesmo com dividendos robustos, houve uma desvalorização de cerca de 3,5% a 4% no preço das cotas. Para o investidor de longo prazo, esse tipo de pressão pode representar tanto risco quanto oportunidade.
O que observar em GARE11 e TRXF11 a partir de agora
Os dois fundos caminham para um modelo mais híbrido e diversificado, reduzindo dependência de poucos inquilinos e setores específicos. No entanto, essa estratégia exige acompanhamento próximo.
Os principais pontos de atenção para 2026 são:
Velocidade e qualidade das alocações do caixa captado
Impacto das novas aquisições nos dividendos mensais
Equilíbrio entre crescimento patrimonial e geração de renda
Possível volatilidade de curto prazo nas cotas
GARE11 e TRXF11 seguem como dois dos FIIs mais relevantes da Bolsa, mas as mudanças em curso podem redefinir o perfil de risco e retorno de cada um. Para o investidor, a decisão passa menos pelo histórico passado e mais pela confiança na gestão e na execução da nova estratégia.
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