O fundo imobiliário GARE11 divulgou seu relatório gerencial referente a dezembro de 2025, revelando uma transformação estrutural relevante após a conclusão da sua 7ª emissão de cotas.
O fundo captou aproximadamente R$ 1,276 bilhão, a maior emissão já realizada, praticamente dobrando seu patrimônio, que saltou de R$ 1,3 bilhão para R$ 2,7 bilhões.
Apesar do crescimento expressivo, a cotação sofreu pressão nas últimas semanas, especialmente após a liberação das cotas da emissão para negociação em janeiro, movimento que elevou o dividend yield e gerou ajustes no mercado secundário.
Cotação cai e dividend yield aumenta
Atualmente negociado próximo de R$ 8,59, o GARE11 saiu da faixa de R$ 9,24 no final de dezembro e apresentou queda no início de janeiro, principalmente devido à pressão vendedora das cotas da 7ª emissão.
Com isso:
- Dividend Yield: 11,61%
- Preço sobre VP: 0,92
- Liquidez média diária: R$ 16 milhões
- Patrimônio líquido: R$ 2,7 bilhões
- Cotistas: mais de 446 mil
A distribuição permanece próxima de R$ 0,08 por cota, patamar que muitos investidores esperavam ver aumentado após o crescimento do fundo o que, até o momento, não aconteceu.
Portfólio cresce: de 33 para 39 imóveis
O fundo atualmente possui 33 imóveis, mas esse número deve subir para 39 ativos nos próximos meses, conforme a conclusão da aquisição de mais seis propriedades já negociadas.
Área Bruta Locável (ABL): 463 mil m²
Prazo médio dos contratos: 10,5 anos
Vacância física e financeira: 0%
Nova distribuição por tipologia:
- Renda urbana: 62%
- Logístico: 30%
- Corporativo: 8%
Antes, o fundo era concentrado apenas em renda urbana e logística. Agora, com a aquisição do edifício sede da MRV, passou a ter também ativos corporativos.
Aquisições realizadas com a 7ª emissão
Entre os ativos já adquiridos estão:
Imóveis locados para a Desco (RS)
- Valor investido: R$ 32,3 milhões
- Contratos de 15 anos
- Pagamento majoritariamente em cotas
Parque Logístico Confins (MG)
- Valor: R$ 86,8 milhões
- ABL: 24 mil m²
- Inquilinos: Mercado Livre, Três Corações e Vale
- Contratos de cerca de 5 anos, corrigidos pelo IPCA
Edifício corporativo MRV (BH)
- Valor: R$ 126,4 milhões
- 13 mil m² de ABL
- Contrato atípico de 15 anos
- 80% pago com cotas, 20% em caixa
Estrutura financeira: alavancagem negativa chama atenção
Um dos pontos que mais chamou atenção no relatório foi a alavancagem negativa de 13%.
Isso não significa ausência de dívidas. O fundo possui obrigações programadas:
- 2026: R$ 53 milhões
- 2025: R$ 51 milhões
- Pagamentos distribuídos até 2030
No entanto, o caixa atual supera R$ 1,1 bilhão, garantindo capacidade confortável de honrar compromissos.
Diversificação de inquilinos ainda é desafio
O fundo ampliou sua base de locatários de 6 para 11 (em breve 12), mas ainda há concentração relevante:
- Carrefour: 38% da receita
- Souza Cruz
- Grupo Pão de Açúcar
O crescimento do portfólio é estratégico justamente para reduzir essa dependência.
Todos os contratos são corrigidos pelo IPCA, protegendo a receita da inflação.
Emissões futuras e governança
A gestão, feita pela Guardian, afirmou não haver intenção de realizar emissões de grande porte no curto prazo.
Apesar da aprovação regulatória para capital autorizado elevado, a gestora se comprometeu a limitar emissões a R$ 20 bilhões, evitando diluição excessiva.
Esse posicionamento foi interpretado como sinal de maior alinhamento com os cotistas.
O que esperar do GARE11 em 2026?
O fundo entra em 2026 com:
Patrimônio robusto
Caixa elevado
95% dos contratos atípicos
Vacância zero
Novos imóveis a anunciar
O principal ponto de atenção permanece na capacidade de:
- Manter dividendos estáveis
- Reduzir concentração em poucos inquilinos
- Converter caixa em ativos geradores de renda
Se as novas aquisições mantiverem qualidade e prazos longos, o fundo pode consolidar uma tese mais madura e diversificada.
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