O fundo imobiliário GARE11 segue em expansão e passa por uma fase de transformação estrutural relevante, com aumento significativo de patrimônio, diversificação de ativos e maior previsibilidade de rendimentos.
De acordo com o relatório mais recente, o fundo praticamente dobrou de tamanho após a sétima emissão de cotas, saltando de cerca de R$ 1,3 bilhão para aproximadamente R$ 2,7 bilhões em ativos. Esse crescimento foi acompanhado por uma ampliação do portfólio, que passou de 29 para cerca de 39 imóveis, além de um aumento expressivo na base de investidores, que já se aproxima de 500 mil cotistas.
Estratégia do fundo: logística, renda urbana e novos segmentos
O GARE11 deixou de ser um fundo focado exclusivamente em logística e passou a operar com uma estratégia híbrida, combinando:
- Logística
- Renda urbana
- Escritórios (office)
Essa mudança foi impulsionada pela aquisição de ativos relevantes, como um imóvel corporativo alugado para a MRV, com taxa de capitalização superior a 10%, o que contribui diretamente para o aumento da rentabilidade do portfólio.
A gestão também pretende manter uma estrutura equilibrada, com cerca de 90% do patrimônio concentrado em logística e renda urbana, e uma parcela menor destinada a oportunidades pontuais de maior retorno.
Dividendos: previsibilidade é o principal destaque
Um dos pontos mais relevantes para os investidores é a projeção de rendimentos. O fundo indica uma expectativa de dividendos entre R$ 0,08 e R$ 0,09 por cota ao longo de 2026, oferecendo maior previsibilidade para quem busca renda passiva.
Essa estabilidade, no entanto, ainda depende da conclusão da alocação dos recursos captados recentemente.
Atualmente, parte significativa do capital ainda está investida em instrumentos financeiros (TVMs), como:
- CRIs
- Cotas de outros FIIs
- Operações compromissadas
Esses ativos temporários ajudam a gerar renda enquanto os imóveis definitivos não são totalmente incorporados ao portfólio.
Alavancagem negativa: um diferencial importante
Outro ponto de destaque é a chamada alavancagem líquida negativa.
Na prática, isso significa que o fundo possui mais recursos a receber ou disponíveis do que dívidas, reduzindo significativamente o risco financeiro da operação.
Essa condição é considerada positiva pelo mercado, especialmente em um cenário de juros elevados, onde fundos mais alavancados tendem a sofrer maior pressão.
Deságio patrimonial chama atenção do mercado
Mesmo com a evolução operacional, o GARE11 segue sendo negociado com desconto em relação ao valor patrimonial, próximo ou superior a 10%.
Esse deságio pode ser explicado por fatores como:
- Percepção de risco em ativos específicos
- Ruídos de mercado envolvendo locatários
- Complexidade na análise do resultado recorrente
Ainda assim, o fundo apresenta forte liquidez, com negociações diárias elevadas, o que demonstra grande interesse por parte dos investidores.
Por que o resultado recorrente ainda gera dúvidas
Um dos pontos mais debatidos entre investidores é a dificuldade de calcular o resultado recorrente do fundo.
Isso ocorre porque:
- Parte relevante da renda ainda vem de ativos financeiros (e não de imóveis)
- O portfólio ainda está em fase de montagem
- Existem estruturas indiretas (fundos que detêm os imóveis)
Essa característica torna a análise mais complexa, exigindo atenção maior ao relatório gerencial e à estratégia de alocação da gestão.
O que esperar do GARE11 nos próximos meses
A tendência para os próximos meses é de:
- Redução gradual da exposição a ativos financeiros
- Maior participação de imóveis geradores de renda
- Consolidação da nova estratégia híbrida
- Aumento da previsibilidade dos dividendos
Além disso, há expectativa de novas aquisições ainda em 2026, com recursos já em fase de diligência, o que pode impulsionar ainda mais o resultado operacional do fundo.
Vale a pena acompanhar o GARE11 agora?
O GARE11 se posiciona como um fundo em transição, com forte crescimento, melhora na estrutura financeira e potencial de geração de renda consistente.
Por outro lado, ainda apresenta desafios, como:
- Complexidade na análise
- Dependência de alocação futura
- Sensibilidade ao mercado
Para o investidor, o momento exige atenção redobrada aos próximos relatórios, já que a consolidação do portfólio será determinante para confirmar a tese de investimento.
Quer saber tudo
o que está acontecendo?
Receba todas as notícias da A Revista no seu WhatsApp.
Entre em nosso grupo e fique bem informado.
