O GARE11 (Guardian Real Estate) avançou em sua estratégia de reorganização do portfólio com a aquisição de um novo galpão logístico em Itapevi, na Grande São Paulo, por aproximadamente R$ 119,8 milhões.
A operação ganha relevância pelo tamanho do imóvel, pela localização próxima a um dos principais corredores logísticos do estado e por ter como inquilino o Grupo Carrefour, atualmente a maior contraparte do fundo.
O negócio também ocorre em um momento de transformação da carteira. O GARE11 terminou junho com aproximadamente R$ 2,66 bilhões de patrimônio líquido, 535 mil cotistas, 33 imóveis e vacância física de 0%. O fundo manteve ainda sua projeção de rendimentos mensais entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota para os próximos 12 meses.
Principais números do GARE11
| Indicador | Número mais recente |
|---|---|
| Patrimônio líquido | R$ 2,66 bilhões |
| Número de cotistas | cerca de 535 mil |
| Número de cotas | 289,19 milhões |
| Imóveis no portfólio | 33 |
| Vacância | 0% |
| WAULT | 9,89 anos |
| Último rendimento confirmado | R$ 0,083 por cota |
| Guidance mensal | R$ 0,083 a R$ 0,090 |
| DY anualizado em junho | 12,2% |
| P/VP recente | cerca de 0,89 |
| Participação no IFIX | 1,536% |
Os dados são referentes aos últimos relatórios e indicadores publicados pelo fundo e plataformas de acompanhamento até o período mais recente disponível.
Como é o novo galpão comprado pelo GARE11?
O imóvel está localizado próximo à Rodovia Presidente Castello Branco, na altura de Itapevi, uma região estratégica para operações de distribuição na Região Metropolitana de São Paulo.
O empreendimento possui aproximadamente 34 mil m² de área construída, inseridos em um terreno muito maior, de cerca de 405 mil m².
Essa diferença chama atenção porque cria potencial para futuras expansões, desde que sejam tecnicamente e economicamente viáveis.
Do espaço atualmente construído, aproximadamente:
- 85% são destinados ao armazenamento seco;
- 15% são destinados ao armazenamento refrigerado.
O galpão está totalmente ocupado pelo Grupo Carrefour e atende à estrutura logística utilizada para abastecimento da rede de lojas da companhia no estado de São Paulo.
Quanto o GARE11 vai pagar?
A transação foi estruturada em aproximadamente R$ 119,8 milhões.
| Pagamento | Valor |
| Valor total da aquisição | R$ 119,8 milhões |
| Primeira parcela | R$ 101,7 milhões |
| Segunda parcela | cerca de R$ 18 milhões |
| Vencimento da segunda parcela | julho de 2028 |
| Correção | IPCA |
Segundo as informações da operação, a primeira parcela já vinha sendo provisionada desde janeiro, o que reduz o impacto imediato da aquisição sobre a estrutura financeira.
Dessa forma, a principal nova obrigação passa a ser a parcela de aproximadamente R$ 18 milhões, prevista para julho de 2028 e corrigida pelo IPCA.
A gestão estima que a estrutura financeira da aquisição possa gerar rentabilidade média ponderada de dois dígitos durante os cinco primeiros anos, já descontados os custos de aquisição.
Carrefour aumenta concentração no curto prazo
Um dos principais pontos para o investidor acompanhar é a exposição do GARE11 ao Carrefour.
Antes da nova aquisição, o grupo representava aproximadamente 37% da receita imobiliária do fundo. Com o novo galpão, essa participação pode subir temporariamente para perto de 41%.
Porém, essa não é a composição que a gestão pretende manter.
O GARE11 também negocia a venda de 10 imóveis, em uma operação anunciada por aproximadamente R$ 804 milhões.
Com a conclusão das alienações, cinco imóveis ligados ao Carrefour/Atacadão devem deixar a carteira, reduzindo novamente a concentração no grupo.
A operação faz parte de um movimento de reciclagem de ativos: o fundo diminui a exposição a determinadas lojas de renda urbana e utiliza espaço financeiro para aumentar a presença em imóveis logísticos.
Carteira pode ficar mais equilibrada
No relatório gerencial de junho, antes da conclusão dessas movimentações, o portfólio estava dividido aproximadamente da seguinte maneira:
| Segmento | Participação |
| Renda urbana | 61% |
| Logística | 31% |
| Escritórios | 8% |
Considerando a nova aquisição e a venda dos imóveis planejada, uma simulação apresentada pela gestão aponta para uma composição provisória próxima de:
| Segmento após operações | Participação estimada |
| Renda urbana | 46% |
| Logística | 44% |
| Escritórios | 10% |
Na prática, o segmento logístico ficaria praticamente empatado com renda urbana, modificando de forma importante o perfil do GARE11.
Dividendos permanecem em R$ 0,083
O GARE11 distribuiu R$ 0,083 por cota no último pagamento confirmado, realizado em julho.
Com preço-base de R$ 8,17, o rendimento correspondeu a aproximadamente 1,02% no mês.
O valor de R$ 0,083 vem sendo mantido desde o início do ano:
| Pagamento | Rendimento por cota |
| Fevereiro | R$ 0,083 |
| Março | R$ 0,083 |
| Abril | R$ 0,083 |
| Maio | R$ 0,083 |
| Junho | R$ 0,083 |
| Julho | R$ 0,083 |
A gestão mantém um guidance entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota mensalmente para os próximos 12 meses.
GARE11 está barato?
Outro indicador acompanhado pelos investidores é o P/VP, que permanece próximo de 0,89.
Isso significa que o fundo vem sendo negociado aproximadamente 11% abaixo de seu valor patrimonial por cota, embora o desconto não seja garantia de valorização futura.
O GARE11 também mantém elevada liquidez. Dados recentes indicam mais de 535 mil cotistas, participação relevante no IFIX e milhões de reais movimentados diariamente.
O que muda para o investidor?
A compra do galpão de Itapevi reforça três pontos centrais da estratégia atual do GARE11: aumentar a exposição logística, reciclar imóveis de renda urbana e buscar ativos capazes de gerar retornos superiores ao atual patamar de distribuição.
Ao mesmo tempo, existem pontos que precisam continuar no radar.
A exposição ao Carrefour permanece elevada até que as vendas planejadas sejam concluídas, e o novo contrato tem vencimento previsto para dezembro de 2029, embora já tenha havido manifestação favorável à possibilidade de renovação.
Com patrimônio de R$ 2,66 bilhões, vacância zerada, mais de 535 mil investidores e rendimentos mensais de R$ 0,083, o GARE11 entra em uma nova etapa de sua estratégia.
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