GARE11: com quantas cotas os dividendos passam a comprar novas cotas?

O GARE11, fundo imobiliário Guardian Real Estate, chama atenção de investidores que buscam renda mensal por apresentar cotas negociadas abaixo do valor patrimonial e distribuição recorrente de rendimentos. Um cálculo simples mostra que, nos níveis recentes de preço e dividendos, aproximadamente 100 cotas seriam suficientes para que o rendimento recebido em um mês pudesse financiar a aquisição de uma nova cota.

A conta parte do último rendimento distribuído pelo fundo, de R$ 0,083 por cota, referente a julho e pago em 7 de agosto. Na data-base de 31 de julho, a cota estava em R$ 8,23, resultando em dividend yield mensal de aproximadamente 1,01%.

Com 100 cotas, portanto, o investidor teria recebido:

A lógica é frequentemente chamada entre investidores de “número mágico” dos fundos imobiliários: atingir uma quantidade de cotas capaz de gerar dividendos suficientes para adquirir pelo menos mais uma cota do próprio fundo.

A transcrição utilizada como ponto de partida para esta matéria considerava cotação de R$ 8,28 e chegava igualmente a 100 cotas, equivalentes a R$ 828 naquele momento.

Por que 100 cotas do GARE11 entram nessa conta

A fórmula é relativamente simples. Basta dividir o preço da cota pelo rendimento mensal recebido por cada cota.

Considerando:

R$ 8,23 ÷ R$ 0,083 = 99,16 cotas

Como não é possível depender de uma fração de cota nessa estratégia, a referência sobe para aproximadamente 100 cotas.

Com 100 unidades e distribuição de R$ 0,083, seriam recebidos R$ 8,30. Caso a cota continuasse custando R$ 8,23, o rendimento seria suficiente para adquirir mais uma unidade.

Isso não significa, porém, que 100 cotas sejam um número permanente.

Se o GARE11 subir para R$ 9,00 mantendo dividendos de R$ 0,083, seriam necessárias aproximadamente 109 cotas para que o rendimento mensal comprasse uma nova unidade. Se o dividendo cair, a quantidade necessária também aumenta.

Da mesma forma, uma queda da cotação ou aumento dos rendimentos pode reduzir essa quantidade.

GARE11 tem mais de 547 mil cotistas

Dados atualizados em agosto mostram que o Guardian Real Estate possui patrimônio líquido de aproximadamente R$ 2,6 bilhões, mais de 547 mil cotistas, valor patrimonial de R$ 9,11 por cota e relação preço sobre valor patrimonial próxima de 0,90.

Isso significa que, tomando como referência a cota de R$ 8,23, o fundo estava sendo negociado aproximadamente 10% abaixo de seu valor patrimonial.

O dividend yield acumulado em 12 meses aparecia em torno de 12,10%, enquanto a liquidez média indicada pelo BB Investalk era de aproximadamente R$ 11 milhões.

Os informes referentes ao segundo trimestre também apontavam vacância física e financeira zeradas. Dados compilados a partir dos documentos enviados à CVM mostram patrimônio líquido de aproximadamente R$ 2,63 bilhões ao fim de julho e 547.102 investidores.

Esses indicadores, isoladamente, não determinam se o fundo está barato nem constituem recomendação de compra. A avaliação também precisa considerar qualidade dos imóveis, contratos, concentração dos inquilinos, endividamento, estratégia da gestão e perspectivas para as distribuições.

Dividendos de R$ 0,083 vêm sendo mantidos

O GARE11 distribuiu R$ 0,083 por cota em vários meses consecutivos de 2026.

A regularidade recente ajuda a entender por que a conta das 100 cotas funciona nas condições atuais. Ainda assim, fundos imobiliários não são obrigados a manter o mesmo pagamento indefinidamente.

Os rendimentos dependem dos resultados gerados pelo portfólio e podem variar ao longo do tempo.

Como o reinvestimento cria o chamado efeito bola de neve

Quando os rendimentos são utilizados para comprar novas cotas, essas novas unidades passam a produzir seus próprios rendimentos nos períodos seguintes.

É o princípio dos juros compostos aplicado ao reinvestimento.

Partindo de 100 cotas e supondo, apenas para fins matemáticos, que tanto o preço de R$ 8,23 quanto o rendimento de R$ 0,083 permanecessem constantes, o investidor conseguiria adquirir aproximadamente uma nova cota logo no primeiro mês.

Nos períodos seguintes, teria 101 cotas produzindo rendimentos. Mais adiante, os dividendos poderiam comprar duas, três ou mais cotas por mês.

A simulação original levava esse processo por até 30 anos e demonstrava como o reinvestimento poderia acelerar a expansão da quantidade de cotas.

O exemplo serve para demonstrar matematicamente o efeito da capitalização, mas não deve ser interpretado como projeção de patrimônio futuro. Em três décadas, preços das cotas, inflação, dividendos, composição do portfólio e condições do mercado inevitavelmente podem mudar.

Fundo realizou nova aquisição em agosto

Além da discussão sobre dividendos, o GARE11 realizou movimentações recentes em seu portfólio.

Em fato relevante publicado em 3 de agosto, o fundo informou a conclusão da aquisição de um imóvel logístico em Itapevi, no estado de São Paulo, por R$ 119,81 milhões.

O ativo possui aproximadamente 34,3 mil metros quadrados de área construída e está integralmente locado ao Grupo Carrefour, com contrato vigente até dezembro de 2029.

Segundo a divulgação da operação, a aquisição aumentou a exposição do portfólio ao segmento logístico.

Afinal, qual é o “número mágico” do GARE11?

Nas condições usadas nesta simulação, a referência fica próxima de 100 cotas.

Com a cota em R$ 8,23, seriam necessários cerca de R$ 823,00 para formar essa posição. Mantido o rendimento de R$ 0,083 por unidade, as 100 cotas gerariam aproximadamente R$ 8,30 por mês.

É suficiente para comprar uma nova cota somente se o preço continuar próximo desse patamar.

Por isso, em vez de enxergar as 100 cotas como um número definitivo, o investidor pode utilizar a relação entre preço da cota ÷ dividendo por cota como referência e atualizar a conta sempre que houver mudança relevante.

O reinvestimento dos proventos pode acelerar a formação de patrimônio ao longo do tempo, mas tanto o valor das cotas quanto os dividendos dos fundos imobiliários oscilam e não há garantia de manutenção dos resultados observados no passado.