GARE11 cai na Bolsa mesmo pagando mais de 1% ao mês e negocia com desconto: é uma oportunidade?

O fundo imobiliário GARE11, conhecido por seu portfólio diversificado e contratos de longo prazo, voltou ao radar de investidores após uma sequência de queda nas cotas, mesmo mantendo distribuição consistente de dividendos.

Segundo dados do relatório gerencial mais recente, referente a janeiro, o fundo segue com patrimônio líquido próximo de R$ 2,75 bilhões e mantém uma estrutura robusta de ativos. Ainda assim, a cotação vem sofrendo pressão no mercado, levantando dúvidas entre investidores: a queda representa risco ou oportunidade?

O fundo distribuiu R$ 0,083 por cota, mantendo uma rentabilidade próxima de 1% ao mês, patamar considerado atrativo no mercado de fundos imobiliários.

Cota do GARE11 cai mesmo com fundamentos sólidos

Apesar da estabilidade operacional do portfólio, as cotas do fundo vêm recuando na Bolsa.

No fechamento do mês analisado, o GARE11 negociava próximo de R$ 8,79, mas posteriormente chegou a aproximadamente R$ 8,29, acumulando perdas recentes.

Desempenho da cota

Se comparado ao valor de R$ 9 registrado cerca de seis meses atrás, o fundo perdeu aproximadamente R$ 0,70 por cota, evidenciando uma tendência de queda recente.

Emissão bilionária pressionou as cotas

Um dos principais fatores apontados para a queda do GARE11 é a sétima emissão de cotas, que praticamente dobrou o tamanho do fundo.

Antes da operação, o patrimônio era próximo de R$ 1,3 bilhão. Após a captação, o fundo passou para cerca de R$ 2,7 bilhões.

Histórico de captações do fundo

Esse crescimento acelerado trouxe novos cotistas e fundos institucionais que participaram da oferta como âncoras. Parte desses investidores começou a vender cotas no mercado secundário, gerando pressão vendedora e queda no preço.

Fundo paga mais de 12% ao ano em dividendos

Mesmo com a queda das cotas, a distribuição segue estável.

Considerando a cotação recente próxima de R$ 8,29, o fundo apresenta rendimento elevado.

Indicadores do GARE11

Esse desconto frente ao valor patrimonial tem sido interpretado por parte do mercado como potencial oportunidade de compra, embora investidores ainda acompanhem a evolução das emissões e da estratégia de crescimento do fundo.

Portfólio do GARE11: diversificação e contratos longos

O fundo possui 33 imóveis distribuídos em diferentes segmentos do mercado imobiliário.

Distribuição do portfólio

Outros indicadores relevantes:

• Vacância física: 0%

• Prazo médio dos contratos: 10,4 anos

• Contratos atípicos: 95%

• Área bruta locável: 463,6 mil m²

• Número de cotistas: mais de 456 mil

Os ativos estão espalhados por 15 estados brasileiros, com forte presença em São Paulo e Rio Grande do Sul.

Estrutura do fundo usa investimentos indiretos

Um ponto relevante da estratégia do GARE11 é a utilização de fundos estruturados para investir em imóveis, o que cria uma estrutura em camadas.

Isso significa que parte dos imóveis não está diretamente no fundo principal, mas dentro de veículos imobiliários nos quais o GARE11 possui participação relevante.

Essa estratégia permite maior flexibilidade na gestão do portfólio, mas também exige aprovação dos cotistas em situações de potenciais conflitos de interesse, já que alguns fundos são administrados pela mesma gestora.

Risco de concentração em grandes inquilinos

Outro ponto de atenção para investidores é a concentração de receita.

Principais locatários

Recentemente, o Grupo Pão de Açúcar (GPA) anunciou um plano de recuperação extrajudicial para renegociação de dívidas, o que levantou questionamentos no mercado.

No entanto, os contratos de aluguel não fazem parte do processo e seguem sendo pagos normalmente.

Fundo tem caixa elevado e baixa alavancagem

Outro ponto positivo é a posição financeira do fundo.

O GARE11 possui cerca de R$ 1,123 bilhão em caixa, o que cobre todas as obrigações financeiras atuais.

Com isso, o fundo apresenta alavancagem líquida negativa de aproximadamente -12%, indicando uma estrutura de capital conservadora.

2026 deve ser ano de consolidação do portfólio

Após a grande emissão realizada recentemente, a gestão indicou que 2026 será um ano de consolidação da estratégia.

Entre os planos da gestora estão:

• concluir aquisições já previstas no pipeline

• finalizar a compra de seis novos imóveis

• equilibrar o portfólio entre logística e renda urbana

Até o momento, cerca de R$ 230 milhões já foram alocados em ativos previstos na estratégia.

GARE11 virou oportunidade?

A queda das cotas colocou o fundo em uma situação curiosa no mercado.

De um lado, há pressão vendedora causada pelas emissões recentes.
De outro, os fundamentos operacionais seguem sólidos:

• vacância zerada

• contratos longos

• dividendos acima de 1% ao mês

• desconto relevante frente ao valor patrimonial

Nesse cenário, o GARE11 passou a ser visto por parte do mercado como um ativo potencialmente descontado, embora o comportamento das cotas ainda dependa do ritmo de vendas no mercado secundário e da absorção das novas emissões.