O GARE11 voltou ao radar dos investidores após atualizar seu relatório gerencial e detalhar os impactos da sétima oferta de cotas. O fundo, que vinha divulgando relatórios considerados pouco informativos, agora apresenta um panorama mais completo após forte expansão patrimonial.
Com patrimônio próximo de R$ 3 bilhões, cerca de 500 mil cotistas e cotação girando em torno de R$ 8,55, abaixo do valor patrimonial de aproximadamente R$ 9,32, o fundo opera com desconto relevante frente ao seu valor contábil.
O ponto central da discussão é a estratégia adotada: grande parte das aquisições recentes foi paga com cotas do próprio fundo, movimento que já pressionou outros FIIs no passado.
Principais números do GARE11
| Indicador | Valor aproximado |
|---|---|
| Patrimônio líquido | ~R$ 3 bilhões |
| Cotação de mercado | ~R$ 8,55 |
| Valor patrimonial (VP) | ~R$ 9,32 |
| Dividendos mensais | R$ 0,83 por cota |
| Dividend yield mensal | ~0,97% |
| Dívida total | ~R$ 800 milhões |
| Caixa + TVMs | ~R$ 1,05 bilhão |
| Nº de imóveis (pós-expansão) | Até 39 ativos |
| Cotistas | ~500 mil |
O dividendo de R$ 0,83 mantém o fundo próximo de 1% ao mês, posicionando-o na banda inferior da orientação da gestão (R$ 0,83 a R$ 0,90).
Expansão acelerada e aquisições recentes
A última oferta injetou aproximadamente R$ 300 milhões, que já foram parcialmente direcionados para aquisições estratégicas:
Imóveis do Desco Atacado (pagamento majoritariamente em cotas)
Parque Logístico em Confins (MG), com forte operação voltada ao Mercado Livre
Edifício sede da MRV, em Belo Horizonte
Recompra integral de participações nos fundos Artemis 2022 e ANES 59
Somente nessas movimentações, aproximadamente R$ 600 milhões envolveram pagamento via emissão de cotas.
Além disso, o fundo adquiriu CRIs com liquidação em cotas, operando simultaneamente como credor e devedor — estratégia que reduz fricção financeira, mas exige atenção na governança.
A posição em GAME11: estratégia ou oportunidade?
Outro ponto que chamou atenção foi a aquisição de cerca de R$ 65 milhões em cotas do GAME11 no mercado secundário.
A operação teria ocorrido via troca institucional, permitindo que investidores com baixa liquidez migrassem para um ativo com maior giro. A gestão destaca que não há dupla cobrança de taxa.
Esse movimento amplia a diversificação financeira, mas também adiciona exposição indireta a outro FII.
Alavancagem: risco controlado ou pressão futura?
O fundo apresenta aproximadamente:
R$ 800 milhões em dívidas
R$ 1,05 bilhão entre caixa, TVMs e CRIs estratégicos
Embora a alavancagem esteja concentrada principalmente em veículos estruturados (como Artemis e ANES), o nível atual é considerado administrável, principalmente diante do volume de caixa disponível.
Mesmo que o caixa fosse reduzido para algo próximo de R$ 500 milhões após novas aquisições, ainda haveria margem confortável.
O ponto de atenção é o ritmo de crescimento. Expansões rápidas elevam risco operacional e exigem forte execução da gestão.
Pagamento em cotas pode pressionar a cota?
O mercado já observou casos em que FIIs que pagaram aquisições com cotas sofreram pressão prolongada nos preços, especialmente quando houve excesso de emissão.
O GARE11 mais que dobrou de tamanho recentemente. Isso aumenta escala e diversificação, mas também amplia a necessidade de geração de caixa consistente.
Se a gestão mantiver disciplina na alocação e conseguir estabilizar rendimentos, o desconto patrimonial pode ser oportunidade. Caso contrário, o mercado pode continuar penalizando a cota.
Portfólio mais diversificado
O fundo passa a ter:
Forte presença em varejo alimentar (Pão de Açúcar, Atacadão, Mix Mateus)
Logística com foco relevante em e-commerce
Entrada em lajes corporativas (ainda pequena parcela)
Exposição estratégica via CRIs
A entrada em escritório adiciona nova classe de ativo, mas representa pequena fatia do portfólio total.
Assembleia e governança
A recente assembleia aprovou pontos sensíveis, como dispositivos ligados a conflito de interesse e capital autorizado.
Embora aprovados, esses temas costumam gerar desconforto em parte dos investidores, principalmente em fundos com crescimento acelerado.
Governança sólida será essencial para sustentar a tese até 2026.
Perspectivas para 2026
A gestão mantém a tese de crescimento e geração recorrente de renda. Os próximos meses serão decisivos para:
Conclusão das aquisições pendentes
Alocação eficiente do caixa
Estabilidade do dividendo
Redução do desconto patrimonial
O ano começou forte, passou por momento de volatilidade e agora exige consolidação.
Vale a pena acompanhar?
O GARE11 combina:
Escala relevante
Boa liquidez
Dividendos próximos de 1% ao mês
Caixa robusto
Mas também traz:
Crescimento acelerado
Uso intenso de pagamento em cotas
Risco de pressão na cota se a execução falhar
Para 2026, o fundo entra em fase de prova de maturidade. O mercado acompanhará de perto se a estratégia de expansão se traduzirá em ganho real para o cotista — ou se a cota continuará testando a confiança dos investidores.
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