Galpões logísticos disparam: vacância mínima, aluguéis em alta e FIIs ainda com grande desconto

O debate “Super Clássico de FIIs” da sobre galpões logísticos reuniu Rafael Fonseca (Bresco) e Carlos Martins (Kinea) para discutir o momento do setor. Segundo consultorias como Sila e Buildings, o 3º tri registrou vacância nacional inferior a 8%, o menor nível da série, com aluguel em tendência de alta — mesmo após forte entrega de novos empreendimentos. Apesar do bom operacional, FIIs de logística ainda negociam com desconto vs. valor patrimonial, após cerca de 18% de valorização em 2025, criando assimetria entre o mercado físico aquecido e o preço das cotas.

Demandas estruturais: e-commerce, serviço e proximidade do consumidor

Os gestores apontam três vetores que sustentam o ciclo:

• E-commerce e omnicanalidade ampliaram a necessidade por ativos eficientes e próximos dos grandes centros.

• Padrões operacionais mais exigentes (cross-docking, pátios amplos, apoio a caminhoneiros, áreas comuns) favorecem ativos Classe A.

• Profissionalização da oferta: desenvolvimento mais criterioso e disciplinado, reduzindo riscos de sobreoferta.

Oferta contida e custo de reposição mais alto

Apesar de “parecer haver terreno à beira das rodovias”, a realidade envolve acessos limitados, relevo, áreas de preservação, passivos ambientais, licenciamento demorado e terraplanagem cara. O custo de obra, a depender do porte e especificação, gira em R$ 2.200–R$ 2.400/m², e os terrenos nos anéis próximos às capitais enfrentam disputa (inclusive com habitação popular), encarecendo novos projetos e limitando a nova oferta.

Onde estão as praças mais quentes

• São Paulo (Raio 30): maior liquidez e capacidade de absorção, com alugueis já subindo em dois dígitos em alguns ativos.

• Contagem (MG) e entorno de capitais com licenciamento difícil: demanda resiliente e oferta naturalmente contida.

• Eixos aeroportuários/portuários: há valor na proximidade de hubs (ex.: Viracopos), desde que fora das amarras de concessões, que podem impor riscos de valor terminal.

• Expansão multirregional: grandes locatários tendem a espalhar hubs para manter SLA de entrega em D+0/D+1.

Contratos típicos x atípicos: qual faz mais sentido agora?

• Atípicos (BTS/obras relevantes) trazem previsibilidade e blindagem de fluxo, mas capturam menos a alta de aluguel no ciclo.

• Típicos dão liberdade para reajustes acima da inflação em renovações e trocas de inquilino; o blend dos dois perfis costuma otimizar risco/retorno ao longo do ciclo.

Comprar pronto ou desenvolver?

• Aquisições performadas: no ambiente atual, é possível originar cap rates atrativos em ativos maduros, com upside de aluguel e eventual alavancagem bem dosada. Em alguns casos, gestores projetam retornos de dois dígitos nos próximos anos com risco menor que desenvolvimento.

• Desenvolvimento: permite fazer o ativo “certo” no lugar certo, mas depende de funding e timing. Naves maiores diluem custos fixos, porém pedem capital e demanda pré-contratada (especialmente em refrigerados).

Frigorificados: oportunidade com disciplina

Armazéns refrigerados/frigorificados têm escassez de estoque e operadores no Brasil e tendem a retenção longa de inquilinos. Porém, o investimento é específico (temperaturas, câmaras, layout), recomendando BTS/contrato já demandado — especulativo aqui é exceção.

Industrial x logístico: não confunda

Imóveis industriais puros são, em geral, sob medida, com riscos ambientais e baixa liquidez na realocação. Já o galpão logístico é corbar: adaptações leves para montagem não inviabilizam voltar ao uso logístico. Na dúvida, o critério é simples: se o inquilino sair, para quem esse ativo aluga? Se a resposta for clara, o risco é menor.

Reforma tributária: o fim das distorções e a nova malha

A transição do novo sistema tende a reduzir a guerra fiscal e reorganizar a malha logística. Praças que dependiam essencialmente de incentivos (caso emblemático: Extrema, MG) podem perder tração; por outro lado, decisões voltarão a priorizar custo logístico, proximidade de consumo e acesso, gerando demanda em diversos eixos. A magnitude ainda é incerta, mas o vetor é positivo para o setor no médio prazo.

Gestão ativa e relação com o inquilino

Bresco e Kinea reforçam property/commercial internos, manutenção preventiva e resposta rápida às necessidades operacionais. Isso retém bons créditos, reduz vacância friccional e protege o ativo para a próxima locação. Venda de ativos ocorre quando há proposta irrecusável ou ganho claro de reciclagem — sem pressões de dívida.

Para o investidor: como aproveitar a assimetria

• Operacional forte (vacância baixa, aluguel em alta) x cotas descontadas cria janela para montar posição gradualmente.

• O cenário macro pode trazer volatilidade, mas o cash flow isento e a tese de alta de aluguel ajudam a amortecer ciclos.

• FIIs de logística com ativos Classe A e boa gestão tendem a capturar reajustes reais nos próximos anos.

Em uma frase: vacância mínima histórica, aluguel em aceleração, oferta contida e reforma tributária redesenhando fluxos — o ciclo de galpões logísticos segue estruturalmente positivo, enquanto FIIs ainda negociam com desconto, abrindo ponto de entrada para quem busca renda e apreciação.