O mercado de fundos imobiliários (FIIs) registrou forte recuperação desde dezembro, acompanhando a melhora na curva de juros futuros. Para o especialista Léo, no entanto, essa valorização recente não significa que o setor esteja caro — e sim que “os FIIs apenas voltaram ao normal”, aproximando-se do valor patrimonial após anos de forte desconto.
Segundo ele, “muitos fundos ainda negociam abaixo do preço justo”, e os laudos de reavaliação patrimonial previstos para este ano devem comprovar isso. “Os imóveis estão valorizando acima da inflação, especialmente os de contratos atípicos, onde os aluguéis são corrigidos apenas pelo IPCA. Isso mostra que a economia real está aquecida”, explica.
Juros altos distorcem o valor dos imóveis, mas abrem janelas de compra
O cenário atual de Selic ainda elevada — oscilando entre 12% e 15% — distorceu os preços dos FIIs, especialmente os de tijolo. “Na economia real, um imóvel que paga 4% ao ano já é excelente. Mas o investidor acostumado a receber 10% em dividendos está mal acostumado. Isso pressiona os preços e cria oportunidades”, afirma Léo.
Ele defende que os fundos imobiliários são fundamentais em qualquer carteira voltada à geração de fluxo de caixa. “Mesmo quem ainda está na fase de acumulação deveria ter uma fatia em FIIs, porque eles garantem liquidez e oportunidades de reinvestimento. É o fluxo de caixa que permite aproveitar o mercado no longo prazo.”
Fundos atrelados ao IPCA são os preferidos do momento
Entre os tipos de fundos, o especialista destaca os fundos de papel atrelados à inflação (IPCA+), que hoje entregam retorno real superior ao Tesouro Direto. “Um FII como o VIGIP11, por exemplo, paga IPCA + 9% ao ano, com cotas a 0,89 P/VP e isenção de imposto de renda. É como comprar um título IPCA+ com desconto”, afirma.
Outros exemplos citados incluem CPTS11, RZTR11, HCTR11 e PORD11, que combinam bons rendimentos e ativos de qualidade. “Esses fundos estão com marcação a mercado atrativa e oferecem potencial de valorização quando os juros caírem”, completa.
GGRC11 e BTLG11 lideram entre os fundos de tijolo
Na categoria de fundos logísticos, Léo destaca o GGRC11, que passou por uma profunda reestruturação desde 2021 e vem crescendo de forma sustentável. “O fundo quitou dívidas, trocou inquilinos e agora está expandindo o portfólio comprando imóveis através de subscrição de cotas — uma estratégia inteligente que evita alavancagem”, explica.
Outro destaque é o BTLG11, da BTG Pactual, considerado um dos fundos mais sólidos do setor. “Seus galpões estão em regiões estratégicas próximas a São Paulo, e o fundo ainda negocia com desconto. É uma raridade em um segmento de alta qualidade”, pontua.
Os cinco fundos imobiliários preferidos do especialista
Léo listou os cinco fundos imobiliários de maior qualidade por segmento, destacando que o foco é em gestão sólida e imóveis premium:
BTLG11 – Logístico, com localização estratégica e boa gestão.
XPML11 / HGBS11 – Shoppings de alta qualidade; XPML é mais alavancado, HGBS mais conservador.
HGRU11 – Renda urbana, com contratos fortes e portfólio diversificado.
KNSC11 – Fundo de papel com boa gestão, rendimento alto e desconto no P/VP.
KNCR11 – Fundo de crédito imobiliário atrelado ao CDI, estável e isento de IR.
Para quem busca mais risco e potencial de valorização, o especialista cita ainda o PVBI11, de lajes corporativas na Faria Lima, e o GGRC11, que combina crescimento e boa distribuição de dividendos.
MXRF11: o queridinho do público, mas com cautela
Apesar da popularidade do MXRF11, Léo alerta que o fundo pode estar acima do preço justo. “Vendi todas as minhas cotas quando o P/VP passou de 1,04. Fundo de papel não valoriza — ele distribui rendimento. Quando passa de 1, é hora de realizar lucro e migrar para outro descontado”, recomenda.
Segundo ele, há alternativas de mesma qualidade e menor preço, como o KNSC11, que negocia a 0,98 P/VP. “Não é desmerecer o MXRF11 — ele é excelente —, mas quem compra sem olhar preço pode devolver o lucro ao gestor na próxima emissão.”
Hora de se posicionar antes da virada dos juros
Com a expectativa de queda gradual da Selic nos próximos trimestres, os fundos imobiliários podem ser o grande destaque do mercado em 2025. “Quem montar carteira agora vai colher bons frutos. O fluxo de caixa, a isenção de IR e o potencial de valorização criam uma combinação difícil de bater”, conclui Léo.
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