O segmento de shoppings foi o que mais rentabilizou entre os fundos imobiliários em 2025. Enquanto o IFIX avançou 21,1%, os FIIs de shopping entregaram 29,1% no período — uma vantagem de aproximadamente 8 pontos percentuais.

Além do forte desempenho, o setor encerrou o ano:

• Dividend yield médio próximo de 10% ao ano

• Desconto médio de cerca de 12% sobre o valor patrimonial

• Vacância estruturalmente controlada

• Recuperação consistente de vendas e aluguel nas mesmas lojas

No histórico entre 2012 e 2025, o segmento esteve entre os melhores desempenhos em cinco anos distintos (2016, 2017, 2022, 2023 e 2025), mostrando resiliência mesmo em ciclos econômicos adversos.

Com o início do ciclo de cortes da Selic em 2026 e estímulos ao consumo das classes médias, o cenário tende a ser favorável ao varejo físico — especialmente para ativos dominantes e bem localizados.

No entanto, a expectativa de IGP-M negativo limita reajustes contratuais, exigindo maior seletividade na escolha dos fundos.

Os 2 fundos imobiliários de shopping escolhidos para 2026

A proposta aqui não é indicar os “melhores FIIs para sempre”, mas sim os fundos que apresentam melhor perspectiva específica para 2026, considerando renda, operacional e posicionamento estratégico.

1) PMLL11 (Pátria Malls)

O PMLL11 entra na lista principalmente pelo aumento recente de rendimentos e melhora operacional consistente.

Principais números atuais:

• Patrimônio líquido: R$ 1,64 bilhão

• 15 shoppings no portfólio

• Ocupação: 96,2%

• Alavancagem: cerca de 10% (controlada)

• Mais de 126 mil cotistas

• Liquidez elevada

• Dividend yield 12 meses: 9,78%

• Rendimento recente: R$ 0,94 por cota

• Reserva acumulada: R$ 0,72 por cota

O fundo elevou o patamar de distribuição para R$ 1,00 por cota no primeiro semestre de 2026. Embora parte desse valor não seja recorrente, o fundo possui reservas que sustentam esse patamar no curto prazo.

Indicadores operacionais:

• NOI cresceu 6,4% ano contra ano

• Same store sales: +1%

• Same store rent: +5,4%

• Vendas totais por m²: +7,6%

O portfólio vem melhorando performance gradualmente. Um ponto de atenção é a concentração de aproximadamente 49% da receita no estado do Rio de Janeiro, o que adiciona risco regional.

Por outro lado, a recente incorporação de ativos reduz gradualmente essa concentração.

2) XPML11 (XP Malls)

O XPML11 é hoje um dos maiores e mais robustos fundos de shopping do mercado.

Principais números atuais:

• Patrimônio líquido: R$ 6,33 bilhões

• 24 shoppings no portfólio

• Vacância: aproximadamente 3%

• Alavancagem: controlada

• Mais de 330 mil cotistas

• Dividend yield 12 meses: próximo de 9%

• Rendimento mensal: R$ 0,86 a R$ 0,92

• Guidance até junho de 2026: R$ 0,92 por cota

O fundo possui portfólio concentrado em shoppings classe A e ativos considerados “trophy assets”, que tendem a apresentar maior resiliência em crises.

Destaques operacionais:

• Inadimplência em queda

• Vendas em crescimento ano contra ano

• Same store sales e same store rent positivos

• NOI caixa por m² ao redor de R$ 167

A estratégia de reciclagem de portfólio — vendendo ativos menos estratégicos e adquirindo ativos premium — reforça a qualidade do fundo.

Para 2026, o XPML11 deve se beneficiar tanto da retomada gradual do consumo quanto do ciclo de cortes da Selic.

Comparativo dos principais FIIs de shopping

Por que outros fundos ficaram de fora?

HGBS11

Fundo tradicional e de qualidade, mas com resultado operacional próximo de R$ 0,14 por cota e praticamente sem reserva acumulada. Existe risco de redução de rendimentos em 2026.

HSML11

Bom operacional e ocupação elevada (97,4%), mas com alavancagem de 19,1% e incertezas estratégicas envolvendo recompra de ativos vendidos anteriormente.

VISC11

Rentabilidade histórica sólida e patrimônio robusto, mas gestão considerada menos alinhada ao cotista em decisões anteriores.

Perspectiva para fundos imobiliários de shopping em 2026

O cenário macro aponta para:

• Início do ciclo de cortes da Selic

• Possível estímulo ao consumo das classes médias

• Desconto relevante frente ao valor patrimonial

• Dividend yield acima da média histórica

Por outro lado:

• IGP-M negativo pode limitar reajustes

• Fundos com baixa reserva podem reduzir dividendos

• Alavancagem exige monitoramento

A seletividade será determinante.

Os fundos imobiliários de shopping entram em 2026 com fundamentos sólidos e desconto atrativo. Entre os principais nomes do segmento, PMLL11 e XPML11 reúnem, neste momento, combinação mais equilibrada entre renda, qualidade de portfólio e perspectiva operacional.

O setor já mostrou sua força ao superar o IFIX em 2025. Agora, com a Selic em trajetória de queda e consumo em recuperação, o investidor atento pode encontrar oportunidades relevantes — desde que escolha com critério.