O fundo imobiliário FATN11, conhecido entre investidores como “Fatinha”, divulgou seu relatório gerencial de janeiro com uma série de indicadores que mostram expansão do portfólio, crescimento do patrimônio e manutenção de dividendos atrativos para os cotistas.
Entre os destaques do período estão novas aquisições de imóveis corporativos em São Paulo, aumento da área locável do fundo e crescimento do número de inquilinos, reforçando a estratégia da gestão de ampliar gradualmente o portfólio de lajes corporativas.
Mesmo com novos investimentos e despesas pontuais relacionadas às aquisições, o fundo manteve a distribuição mensal de R$ 0,80 por cota, com rendimento anual próximo de 12%, um patamar considerado competitivo no mercado de fundos imobiliários.
FATN11 aumenta área locável e número de imóveis no portfólio
Um dos principais pontos do relatório foi o crescimento da Área Bruta Locável (ABL) do fundo.
A área total passou de:
- 36.977 m² para 39.183 m²
Esse avanço ocorreu principalmente devido à aquisição de novas lajes corporativas e reorganização de espaços em alguns edifícios do portfólio.
Atualmente o fundo possui:
- 135 lajes corporativas (antes eram 122)
- 57 edifícios no portfólio (antes eram 54)
Além disso, o número de locatários também aumentou.
- 120 inquilinos diferentes atualmente
- 114 no mês anterior
Esse aumento reforça um dos pontos positivos do fundo: diversificação de locatários, reduzindo riscos de concentração de receita.
Patrimônio do fundo cresce e valor patrimonial da cota sobe
Outro indicador relevante foi o crescimento do patrimônio líquido.
- Patrimônio anterior: R$ 515,7 milhões
- Patrimônio atual: R$ 563 milhões
O valor patrimonial da cota (VP) passou a ser de aproximadamente R$ 96,59.
Já o preço de mercado da cota estava próximo de R$ 89,15 no fechamento do mês, indicando desconto de cerca de 10% em relação ao valor patrimonial.
Para muitos investidores, esse tipo de desconto pode representar uma possível oportunidade, dependendo da qualidade do portfólio e da gestão.
Dividendos seguem em R$ 0,80 por cota
O fundo manteve a distribuição mensal de R$ 0,80 por cota, pagamento que já vem sendo realizado há alguns meses.
Com base na cotação recente, o rendimento mensal gira em torno de:
- 0,92% ao mês
Nos últimos 12 meses, o fundo entregou um dividend yield próximo de 12%, patamar considerado atrativo dentro do segmento de lajes corporativas.
O resultado operacional de janeiro foi de aproximadamente R$ 4,53 milhões, muito próximo do valor distribuído aos cotistas, indicando uma distribuição alinhada com a geração de caixa do fundo.
Receita do fundo cresce com novos contratos e aquisições
A receita operacional bruta do fundo registrou crescimento de 8,88% em janeiro.
Entre os principais fatores que impulsionaram esse aumento estão:
- início da cobrança de novos contratos de locação
- aquisição de imóveis já gerando renda
- reajustes contratuais
- recebimento de juros e multas por atrasos
- fim de descontos temporários concedidos a locatários
- reembolso de IPTU em alguns imóveis
Somente a receita de locação aumentou 6,07%, refletindo a expansão do portfólio e a melhora da ocupação em alguns edifícios.
Despesas sobem com reformas e aquisições de imóveis
Apesar do aumento das receitas, as despesas do fundo cresceram cerca de 64,8% em relação ao mês anterior.
Esse aumento ocorreu principalmente por dois fatores:
- Pagamento de corretagens relacionadas a novas aquisições
- Personalização de imóveis solicitada por novos locatários
Segundo a gestão, parte desses custos será reembolsada posteriormente pelos próprios locatários, o que tende a reduzir o impacto ao longo do tempo.
Vacância segue baixa no portfólio
Outro ponto importante do relatório foi a manutenção de uma vacância relativamente controlada.
A taxa de ocupação caiu levemente:
- antes: 98%
- agora: 97,47%
A vacância atual está concentrada em apenas dois conjuntos:
- conjunto 151 do Business Center
- conjunto 31 do Bracif
Já o edifício Brasílio Machado, que anteriormente tinha unidades em negociação, agora está 100% locado, o que representa um avanço importante para o portfólio.
FATN11 compra novo prédio na Avenida Angélica
Um dos fatos mais relevantes do relatório foi o anúncio da aquisição de um novo imóvel corporativo localizado em São Paulo, na Avenida Angélica, número 745.
O edifício possui:
- 4.135 m² de área bruta locável
- 14 pavimentos
- térreo comercial
A estratégia da gestão é realizar um retrofit no prédio, modernizando os espaços e adaptando-os para o modelo plug and play, permitindo a locação para múltiplos usuários.
Esse modelo já foi utilizado com sucesso no Brasílio Machado, um projeto que acabou se tornando um dos exemplos positivos da gestão do fundo.
Novo prédio pode gerar receita acima da média do portfólio
O imóvel adquirido possui potencial de geração de receita estimado em cerca de:
- R$ 662 mil por mês
Isso representa aproximadamente R$ 160 por metro quadrado de aluguel.
Para efeito de comparação, o aluguel médio atual do portfólio do fundo está em torno de:
- R$ 139 por m²
Ou seja, o novo ativo tem potencial de gerar renda acima da média do portfólio, o que pode contribuir positivamente para os resultados futuros do fundo.
Estrutura de pagamento da aquisição
A compra do imóvel será feita por meio de uma estrutura combinada.
O pagamento será dividido em:
- R$ 22,5 milhões em caixa
- R$ 8,5 milhões em cotas da sexta emissão do fundo
- cessão de direitos de construção do terreno
O sinal da operação já foi pago, e o saldo restante será quitado até 30 de abril de 2026, corrigido pela taxa DI.
Número de cotistas continua crescendo
Outro indicador positivo foi o crescimento da base de investidores.
O número de cotistas passou de:
- 24.463 para 25.165
Esse aumento reflete a crescente visibilidade do fundo entre investidores pessoa física.
Além disso, a liquidez das cotas também aumentou, com volume médio de negociação próximo de R$ 1,75 milhão por mês.
Estratégia do fundo segue focada em compras pontuais
Diferentemente de outros fundos imobiliários que realizam grandes aquisições de uma só vez, o FATN11 adota uma estratégia de expansão gradual, comprando:
- conjuntos comerciais
- andares corporativos
- participações em edifícios
Essa abordagem permite ao fundo ampliar o portfólio de forma diversificada e controlada, aproveitando oportunidades específicas no mercado imobiliário corporativo.
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