O fundo imobiliário GARE11, um dos mais comentados do IFIX, divulgou seu relatório de julho de 2025 com mudanças estruturais relevantes. A gestão anunciou a venda de 10 imóveis, totalizando cerca de R$ 465 milhões, movimento que representa um avanço decisivo na redução da alavancagem, atualmente em 27%, com projeção de queda para 14% após a operação.
Os ativos vendidos pertenciam a grandes redes como Grupo Mateus e Pão de Açúcar, e possuíam contratos atípicos de longo prazo. A operação deve gerar lucro entre R$ 135 e R$ 156 milhões, valor que poderá se converter em até R$ 0,50 por cota distribuídos ao longo do tempo, fortalecendo a geração de caixa e a previsibilidade dos rendimentos.
Estrutura da operação e impacto na dívida
A transação foi realizada com um fundo administrado pela XP, estruturado em cotas seniores e subordinadas. O GARE11 manteve as subordinadas, o que lhe garante participação futura nos ganhos dos imóveis vendidos, caso haja valorização. O pagamento será parcelado entre 24 e 60 meses, evitando picos artificiais nos dividendos e garantindo estabilidade na distribuição mensal.
Com essa venda, o fundo amortiza cerca de R$ 355 milhões em dívidas vinculadas ao veículo FI Artemis 2022, reduzindo quase metade do passivo consolidado e reforçando o caixa para novas operações.
Portfólio robusto e inquilinos de alto padrão
O GARE11 possui atualmente 39 imóveis distribuídos em 14 estados, com zero vacância e contratos atípicos de 12,3 anos em média. Entre os inquilinos estão Carrefour, Grupo Mateus, Pão de Açúcar, Atacadão e Almanara, todos classificados como triple A, com alta capacidade de pagamento.
A área bruta locável do fundo soma 512 mil m², e a base de cotistas já ultrapassa 390 mil investidores, com liquidez média diária de R$ 5 milhões. O último rendimento foi de R$ 0,08 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 11,1%, e o guidance divulgado pela gestão prevê pagamentos entre R$ 0,08 e R$ 0,09 até dezembro de 2025.
Novas aquisições e 7ª emissão de cotas
Mesmo com o foco em desalavancagem, o fundo adquiriu dois novos imóveis no Rio Grande do Sul por R$ 32 milhões, alugados ao grupo IMEC, com contratos de 15 anos, reajuste pelo IPCA e cap rate de 10,2% ao ano. A compra foi feita sem uso de alavancagem, reforçando a disciplina financeira.
Além disso, o GARE11 iniciou sua 7ª emissão de cotas, com meta de captar R$ 400 milhões. Os recursos devem fortalecer o caixa, financiar novas aquisições estratégicas e consolidar a nova fase do fundo, marcada pela eficiência operacional e reestruturação de passivos.
Comparativo com outros fundos híbridos
Na comparação com concorrentes como KNR11, TRXF11, GGRC11 e ALZR11, o GARE11 se destaca por:
Maior base de cotistas (≈ 400 mil);
Vacância zero, assim como o ALZR11;
Dividend yield médio de 14,1% nos últimos 5 anos;
PvP de 0,90, abaixo do valor patrimonial;
Taxa de administração de 1%, em linha com o setor.
O ponto de atenção é a concentração de receita, com 34% vindos do Carrefour, 21% do Grupo Mateus e 21% da BAT, totalizando mais de 50% da receita atrelada a dois locatários — um fator que ainda limita a diversificação do portfólio.
Novo preço teto do GARE11
Utilizando o método de preço teto — com base em IPCA+7% ao ano e prêmio de 3% sobre a renda fixa —, o valor justo estimado para o GARE11 é de R$ 10,30 por cota. Com o preço atual em R$ 9,40, o fundo oferece margem de segurança de 13,9%.
Mesmo após grande movimentação patrimonial, o GARE11 segue em trajetória sólida: reduz dívida, mantém dividendos atrativos e reforça sua posição entre os fundos híbridos mais negociados do IFIX. A nova fase promete mais estabilidade, rendimento previsível e potencial de valorização no longo prazo.
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